成本管理在各个阶段的控制要点解析.ppt

房地产成本管理控制要求解析 问1、房地产处于什么时代? 问2、在这个阶段下，我们要做什么? 问3、如何做? 目 录 1、主要工作 2、控制要求 3、控制重点 4、工作文件 5、案例分享 房地产成本管理控制要求解析 一、立项及策划阶段 二、设计阶段 三、发包阶段 四、施工阶段 五、销售阶段 六、竣工及结算阶段 房地产成本管理控制要求解析 一、成本管理的重点与原则概述 房地产成本管理控制要求解析 比重大的，客户敏感的、市场不规范的、技术复杂的 成本管理的重点识别 重心前置（成本的决定阶段） 先算后干（从拿地的阶段到具体业务） 成本管理的原则 例如： 玻璃幕墙 园林景观 精装修 房地产成本管理控制要求解析 一、立项与策划阶段的成本管理 1、立项阶段： 土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价 主要工作 全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础 控制要求 地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准 控制重点 工作文件： 《调研报告》 《新项目发展成本估算》 《可行性研究报告》 E:\孙丽芬E盘工作\2015年工作\成本调研\金科与朗诗成本对比分析报告（改）.docx 房地产成本管理控制要求解析 一、立项与策划阶段的成本管理 2、策划阶段（定位阶段）“定位客户需求” 经济测算定位， 有预测才有决策 确定项目定位，制定产品目标与发展计划 主要工作 准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合 控制要求 产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求 控制重点 工作文件： 《项目建议书》 《策划定位报告》 《项目发展成本测算》 《项目发展计划书》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 1、设计单位的选择与设计费的控制 设计单位的选择 档次与产品定位匹配 同类经验丰富 主创人员与团队 档期的保证 设计周期的配合要求 各阶段的配合要求，与甲方及其他单位 成本目标管理内容之一 不同档次不同标准 签订战略协议，实现规模优势 限额设计的专项奖罚，保证设计优化 零星费用的处理 二、设计阶段的成本管理 2、设计管理工作重点 ①产品设计 ②保持定位与经营意图的实现 ③设计单位的管理 ④设计质量控制 ⑤设计进度的控制 ⑥合约履行与管理 ⑦与采购要求及市场的结合 ⑧现场问题的解决 设计后续服务 设计成果 设计过程管理 房地产成本管理控制要求解析 三、设计阶段成本管理的几个具体阶段 方案设计阶段 初步设计阶段 施工图设计阶段 设计优化阶段 房地产成本管理控制要求解析 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 3、设计阶段的成本管理——方案设计 优化内容： 标高确定 结构形式 其他形式 特殊设备和功能要求 设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划） 主要工作 符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标 控制要求 设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标； 控制重点 工作文件： 《设计任务书》 《限额设计指引》 《成本目标》 《出图计划》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 4、设计阶段的成本管理——扩初设计 材料设备选型，编制部品控制计划 主要工作 选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率高 控制要求 电梯、空调、门窗、栏杆、装修材料、园建绿化、智能化、消防、防水保温材料、外墙材料 控制重点 工作文件： 《材料设备选用意见》 《部品控制计划》 房地产成本管理控制要求解析 二、设计阶段的成本管理 5、设计阶段的成本管理——施工图设计 编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一次图纸会审 主要工作 图纸的质量和时间保证；预算的准确和分析深度 控制要求 限额：钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线用量指标；错漏碰缺； 控制重点 工作文件： 《限额设计合同条件》 《图纸会审纪要》 《施工图预算》 《成本目标调整报告》 二、设计阶段的成本管理 6、设计优化的实施要点 中间结果 案例：结构设计优化——王府结构设计优化钢筋含量 二、设计阶段的成本管理 6、设计优化的实施要点 成立项目设计小组：包括设计、工程、项目等专业工程师及成本人员，综合控制设计成果 组织保证： 时间计划，收集数据 准备充分： 设计合约的签订：包括限额设计的指标、过程、配合条款、奖惩条款 事前控制： 贴身跟进、典型测算，修改建议 事中控制： 预算指标、检查调整，落实奖惩 事后反馈： 四、发包阶段的成本管理 房地产成本管理控制要求解析 四、发包阶段的成本管理