武汉大学房地产课件第四章­­房地产开发.pptVIP

* 第四章 房地产开发 第一节 概述 第二节 房地产开发的特点 第三节 城市规划及其对房地产开发的影响 第四节 政府对房地产市场的干预 * 第一节 概述 一、房地产开发的含义 （1）指以土地和与之紧密相关的房屋建筑为劳动对象，进行劳动加工，以满足人类某种使用目的的生产活动。 （2）是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。 房地产开发一般分为： 单项开发：指以用途单一的单项房地产为开发对象。 综合开发则强调开发对象的综合性、配套性和统一性。 * 二、房地产开发的主要程序 开发程序包括八个步骤： 投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 这八个步骤又可以划分为四个阶段： 投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 （一）投资机会选择与决策分析 1．投资机会选择包括投资机会寻找和筛选。 2．投资决策分析包括市场分析和项目的财务评估。 （二）前期工作 分析拟开发项目用地的特性与四至范围、用途及获益能力的大小。 获取土地的使用权。 征地、拆迁、安置、补偿。 规划设计及建设方案的制定。 与城市规划部门协商，获得规划许可。 施工现场的水、电、路通和场地平整。（三通一平） 市政设施接驳的谈判与协议。 安排短期和长期信贷。 对拟建中的项目寻找预租售的客户。 进一步的分析，初步确定租金或售价水平。 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 对开发商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。 开发项目保险事宜洽谈。 * （三）建设阶段 项目建设阶段一开始，就意味作在选定的开发地点，以在一个特定的时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋特定的建筑物。此时，对有些问题的处理就不象前两个阶段具有弹性。 此阶段的主要任务是控制建筑成本。 （四）租售阶段 该阶段一般在项目建设完成之后，但在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷压力，在项目建设前或建设中就通过预售或预租的形式落实买家或卖家 * 三、房地产开发过程中的主要参与者 （一）土地所有者或当前的使用者 （二）开发商 （三）政府及办公机构 作用：既有监督、管理的职能，又提供有关服务。 （四）金融机构 两类资金：开发融资（支付开发费用的短期资金） 抵押贷款（使用者购买房地产的长期资金） （五）建筑承包商 * （六）专业顾问 1．建筑师 作用：承担开发用地的规划方案的设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。 2．工程师 一般有：结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等 作用：除进行结构、供暖、给排水、照明或高级电气设施的设计外，还负责合同的签订、建筑材料的购买、施工监督等。 3．会计师 4．经济师及成本控制人员 5．估价师及市场营销人员 6．律师与代理人 （七）消费者或买家 * 第二节 房地产开发的特点 一、旧城区的开发 （一）开发前景 旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。 旧城区人口密集，人流量大等。 旧城区位优越，适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发项目用地。 项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差收益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商。 旧城区不断上涨的地价正显示着这一点。 * 二、旧城区状况与开发条件 旧城区人口密集，建筑密度高。 旧城区的建筑物多是危旧房，其本身已基本没有使用价值。 旧城区由于历史原因，道路狭窄，交通条件较差，市政管线布置杂乱、容量小而难以满足开发新建的需要。 在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻 。 * 二、新区开发 （一）新城区的开发前景 新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。 新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。 新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。 * （二）新城区状况与开发条件 与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低。 新城区开发受周围环境制约少，城市规划条件限制也少。 但是新城区开发也存在不利条件。 征用农地所必须支付的费用也不断提高。 新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的上水、下水、煤气、电力、电讯、供热等配套市政管线，这些配套设施均需开发商自己建设，部分设施在建设项目开工前就需完成，以满足项目施工的需要。 新城区没有现成的道路系统，规划条件中对新城区的道路要求高，道路宽度大，建设费用需由开发商承担； 新区内还要求有足够的绿地面积，与旧城区相比，新城区绿地面积所占比例更高，开发商需为此支付绿化