鄂州人信假日威尼斯项目开盘前营销策略执行方案.pptxVIP

本次提报需要解决的几个问题：本项目沉睡了两年，如何再次唤醒客户的关注？市场竞争态势之下，本项目通过什么手段突围？如何有效的保证第一次开盘的成功？项目营销策略执行总纲项目部分市场部分营销执行策略客户定位区域市场环境营销目标客户途径分析板块竞争态势工程节点节点铺排年龄结构分析竞品分析swot应对策略阶段主题提炼区域职业分析项目卖点提炼竞争分析小结营销推广组合运用客户需求分析营销费用估算客户形象描述项目形象定位（slogan）【第一部分】市场部分区位价值项目占据鄂东南通往武汉的咽喉要道，紧邻武黄高速以及城际铁轨，具有绝佳的交通配套。区域地理位置特殊，地处鄂州花湖开发区，但却紧邻黄石市，兼得距离黄石市区15分钟交通环境，实属整个黄石市能够做为第一居所的别墅专区的不二区域。 生活配套花马湖项目周边虽无大型商业卖场，但基本生活配套齐全。就医条件：二医院、吴都医药；就学条件：花湖小学、中山小学和黄石十四中；商业环境：华山集贸市场、中百超市、柳柳超市。 资源层面4KM花马湖项目无强势景观资源，距离花马湖较远，难为项目形成景观溢价。距离花马湖4KM，基本无湖景资源可言，难为项目形成景观溢价。一、二期回顾前期销售情况良好，但产品塑造力度有限，难以形成具有冲击力的现场表现。项目二期于07年初开盘，140套房源年底即销售完毕，售罄时独栋价格约为5000元/㎡，联排价格约为3000元/㎡。公共景观塑造较好，但建筑品质感一般，水系日常维护工作不足，严重影响项目高端定位形象。户型配比190-246㎡的联排产品占到南地块供应总量的71.9%，是本案最主要的可售房源。物业类型户型户型面积（㎡）套数总套数面积（㎡）总面积（㎡）独栋DT-1b394.4113345127.3312671.37DT-2a361.472529.8DT-2b35824联排BL-1a189.2124644541.0412382.64BL-1b1966独联体DLT-1246.1123235660.535660.53合54户型面积套数占比面积区间189-196㎡6452.9%246.11㎡2319%358-362㎡2117.36%394㎡1310.74%合计121产品分析本案立面是一二期产品的升级版本，细节处理更为丰富，但整体品质感一般。建材：红砖石材及涂料塑造方式：注重细部设计，建筑立面遵循严谨的逻辑和构图原则，强调对砖、石材、石板等自然材料的运用，混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建筑外立面的丰富程度。品质感：较好产品分析本案独栋产品分析优势双车位车库入户空间大，仪式感强U形厨房设计，增强使用功能豪华主卧，套房设计功能间布置合理劣势厨卫布置不集中，不利于上下水厨卫布置不集中，干湿分区差产品分析本案联排产品分析优势入户花园，私密性好U形厨房设计，增强使用功能豪华主卧，配置步入式衣橱、独立卫生间、书房，露台客厅八边转角飘窗，视野开阔劣势二F北向露台实用性差厨房处可设生活阳台2F卫生间开门方向可做调整。市场走势分析1+8城市圈规划的进一步深化带动黄石市09年房地产市场快速发展2009年黄石商品房销售大幅增长，全年共计成交7733套，商品房销售面积82.65万平方米，同比增长61.81%；商品房成交均价3298元/㎡，同比08年上涨15.37%。黄石作为武汉的卫星城市，其地理位置和“1+8”城市圈规划的进一步深化，吸引着武汉开发商将陆续进驻黄石，从而推动黄石房地产的进化。由于目前黄石楼市泡沫尚不明显，可以预见在未来黄石的房价必将稳步上升。竞争区域梳理由产品类型和总价段梳理出3个竞争板块：花湖片区、中心片区、团城山片区。从产品类型相似性看，黄石绝大多数的别墅供应仍然集中在花湖开发区，项目未来竞争主要还是集中在花湖 从总价的重叠性来看，假日威尼斯的联排产品的目标客户将会受到黄石中心区高端公寓大平层和复式的严重分流，花湖片区中心片区团城山片区未来市场压力由于后期公寓市场供应量跟进较大，项目联排产品面临市场竞争压力较强。项目物业类型在售套数已售套数所剩套数未来供应套数 航宇香格里拉别上坊别墅604616103丽岛半山华府别墅35341无宏维山水明城公寓---46阳光花城公寓40139无龙湾一品公寓24123无合计21612096217在售剩余套数：【96套】未来供应套数：【217套】 合计：【313套】 在售项目的存量房源相对有限，尤其是独栋产品基本无市场压力可言，但未来大面积公寓供应量跟进量较大，项目联排产品将面临后续极大的市场竞争压力。价格层面联排产品具有极强总价优势，但独栋户型面积偏大，导致总价偏高，存在一定的市场风险。物业类型项目目前单价报价(元/㎡)面积(㎡)总价报价(万元)独栋航宇香