深圳力伽力德州理想镇万平沟通策略案.pptxVIP

先占位 后广告深圳力伽力德州理想镇80万平沟通策略案深圳力伽力创意营销顾问有限公司目录Part1: 立市——看市场整盘棋Part2: 取势——选择落子方向Part3: 求是——精准广告传播Part4: 攻式——营销通路围城PART1立·市看市场整盘棋1、政府制约，戴着镣铐跳舞。就宏观来说，本案是陵县政府建设马颊河生态岛的重点项目；在陵县政府网站，清晰可见政府对本案的定位：教育、医疗、综合商业项目。考虑政府干预的风险，决定了本案的推广前提：【披着养生的皮，卖高端豪宅的肉】2、试水项目，无力借东风。作为马颊河生态岛（官方现称为月亮岛）的第一个开工项目，在片区不成熟、生态岛不成形、区域不被认知的前提下，本案优劣机会参半。除了需要炒作项目本身外，亦肩负着炒作片区的重任。区域的第一把火，决定了本案需要：【将马颊河生态岛的生米煮成熟饭】3、前后夹击，新老两区竞争暗流涌动。（1）高铁新区内，包括保利、恒大、碧桂园、万科在内的23个在谈项目，以及包括华戎东方智慧养生园在内的9个落地项目，构成后发制人之势；（2）老城区及新城区，以华嬉盛世、华山七橡树在内的多个大盘，以及蔚来城等别墅项目，对项目全面构成竞争。【同台竞技者长袖善舞】科技引领者，顶级别墅配套为王，别墅替代品蔚来城（均价8000）35万㎡综合体·LOFT、复式、别墅皇明开发·诺贝尔得奖者设计华嬉盛世65万㎡综合体独家开发华嬉园文化创意园地段为王，别墅替代品规模为王，别墅替代品康博公馆开发区中心·85万㎡超级综合体波司登子公司开发·唯一绿色社区华山七橡树150万㎡超级大盘紧邻太阳湖公园、旅游地产意味着，本案在区域孤立无援的前提下，只能：【在德州的大舞台上唱独角戏】4、客群心防，地域的傲慢与偏见。（1）本身离不开市区，认为陵县置业是离城下乡，过不了心理门槛；（2）区域目前是不毛之地，看菜下饭，认为不值得购买；（3）对片区的认知停留在4000元，顶级别墅，不敢想象。基于以上理由，客群攻坚战尤为艰难。具体来说，本案面临的客群可能有以下两类：·主动类型·被动影响类型??主动类型之第一圈层客户——来自下辖县以陵县、平原县等下辖县为主的高端群体，通过本案的桥头堡优势，进驻德州市。他们或分布于政府机关，或分布于教育、医疗产业，或为私企营业主，经济实力雄厚。他们向往高档次生活，也向往德州市名门的身份。?? 主动类型之第二圈层客户——来自投资者行业的佼佼者，聪明的投手，对价值拥有敏锐的嗅觉。能以政府与开发商的思路置业，紧跟政策和城市发展大势，坐收渔人之利。高铁新区及马颊河生态岛的建设，本案的洼地价值，成为他们区域狩猎的第一桶金。?? 被动影响类型之第三圈层客户——来自市区在市区有两套以上物业，换房需求，未遇见动心的别墅物业，持观望状态。置业趋于理性，对环境、配套、服务及产品本身的舒适度要求高。阅历丰富，不排除对顶级物业的持有偏好，可以被理性说服。主动类型可集中爆破，被动类型需长远引导，决定了本案的攻坚顺序：【两手准备，与客户打两副牌】结论，摆在本案面前的4个游戏规则：1、披养生的皮，卖高端豪宅的肉——即【养生不能丢】2、将生态岛的生米煮成熟饭——即【造城不能丢】3、唱独角戏，做一个领舞者——即【高度不能丢】4、手握两副牌，不同客户不同出法——即【差异化打法】那么，我们手中的牌有哪些？PART2取·势选择落子方向本案SWOT分析S（优势）W（劣势）1、综合体+终极别墅物业2、近马颊河生态岛3、近高铁站1、远离主城区2、配套不成熟3、在陵县，区域话语权弱1、以蔚来城等为主的别墅竞争2、同开发区大盘的竞争（华山七橡树等）1、高铁新区发展2、恒大等进驻将拉升片区价值第一个项目，价格洼地效应明显O（机会）T（威胁）任何楼盘都存在潜在威胁，这里，不需多加顾虑。对于无法回避的区域抗性，则可以通过转化来稀释。目前来说，高铁新区的土地价值，是价值天平扭转的关键所在。【高铁新区】：3年建区，5年成城东部在造一座城德陵一体化半小时经济圈，总投资528亿元马颊河生态岛，39平方公里土地，依托京沪高铁，打造文化、旅游、商贸、医疗、会展、生态居住之城。生态岛将落地32个项目，计划每年转移10万人。清扫了威胁与劣势，接下来，要做的则是发扬优势、放大机会。对本案来说，自身的竞争优势，依然很强劲。本案产品优势详解壹。生态岛岸奢境马颊河生态岛（月亮岛）规划有180米宽马颊岔河皮划艇航道、百里长廊百果园、马拉松赛道（建成后将是华北平原上唯一的生态赛道）……集奢趣、雅境于一体的都市休憩旅游区。德州递给世界的旅游名片，放怀乐趣的都市桃花源。贰。国际全能生活体80万平米国际综合体，九年一贯制学校、疗养型医院、智慧城市、甲级写字楼、五星级温泉酒店、SHOPPINGMALL 、住宅应有尽有。国际智能化城市综合体，德州至顶端享受生活全案。叁。有