策源上海动物园综合客运交通枢纽配套项目定位规划建议118p.pptxVIP

目 录;1.前言 上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是应上海申通地铁资产经营管理有限公司的要求，依据相关资料，经我方对该项目所处的地域、环境等进行调查后，在分析了商圈发展情况、项目内外部环境及优劣势等因素基础上，综合衡量项目经济效益及社会效益,确定了项目的定位方向和相关产品建议。;2.概述 上海动物园综合客运交通枢纽配套项目是轨道交通10号线上海动物园站地铁上盖物业，项目位于虹桥路南侧，东临新泾港。总用地面积12004平方米，总建筑面积31729.5平方米。本次定位的研究对象为地上10292.2平方米，地下一层2573.5平方米（不计公交枢纽及其他配套设施）。;3.环境分析 3.1区域商业概况 本项目所处的商圈（根据本项目的规模、属性等，以0.5公里核心商圈，3公里次级商圈作为调查范围）中，从社区配套商业到区域商业中心、从沿街商铺到购物中心、从特色餐饮街到高档大型品牌餐饮店，各类功能、各级档次业态业种一应俱全，商圈发展相当成熟。;特;;核心商圈调查;②程家桥路商业购物放心街 经营功能：餐饮、零售、服务 业态业种： 便利类---便利店、美容美发、洗衣店、五金店、房屋中介店…… 消费类---蛋糕西饼店、餐厅、食品店、烟酒店 档 次：中低档;;;;;;;;; 3.2区域办公概况 本项目所属区域非传统商务区，写字楼产品仅有4-5个，但作为虹桥商务区的补充，各个写字楼都有80%以上的出租率且比较稳定，租金集中在2.0-4.0元/平方米/天，个别高品质项目，如临近本项目的虹桥商务大厦常年保持在满租状态，且租金达到4.0元/平方米/天。 产品方面，以中小单元为主力产品，客户主要为一些涉外企业和服务类企业，如外贸公司、装潢装饰公司、企业办事处等。;;项目;3.3 项目优势 交通环境优势：小型客运枢纽站（地铁、公交）建成后，人流导入量将增加，对本案形成支持； 旅游景点优势：上海动物园因素所带来的特殊消费人群，对本案形成支持； 居住人群结构优势：区域具有一定比例的国际居民、具有较高的消费力； 虹桥综合交通枢纽：本项目临近虹桥综合交通枢纽，拥有多条国内快速铁路、航班，未来??入大量的商务人群、旅游人群，对本案形成支持；;;3.4项目劣势 总体规模小：可做商业规划面积仅有12000平方米左右； 人口密度低：周边主要为别墅区、无人居住区（上海动物园），人口总数有限； 商业引力弱：南北两大商业集中区（北部百联西郊区域商业中心，南部延安路、金汇路、吴中路沿线商业集中区）均对本案产生商圈引力，本案的定位应寻求大同中的小异，形成自身的特色，进行消费者争夺。 人流动线差：南有延安路屏障阻隔南部人流导入，北有上海动物园屏障阻隔北部人流导入，区域内人流南北双向流失。 公交枢纽站环境影响：多路公交的起终点，未来将造成较严重的废气及噪声污染。;;项目规模体量(小);人口分布特征(低);南北两大商业集中区 均将对本案产生引力 本项目的商业引力弱;人流动线(差);4 .项目定位 ;;【商业设置建议 】;;;游完动物园，带上宝宝去儿童主题餐厅大快朵颐，边吃边学，学做各种简单的点心，锻炼动手能力；在专业老师的指导下，边学英语边表演…… 父母此时可以喝个下午茶，围坐一圈畅谈育儿经 ，更能学习全新的育儿概念……;;;;;;;;;;【商业的建筑设计规划的要求】;【商业的建筑设计规划要求】;【商业的建筑设计规划要求】;【商业的建筑设计规划要求】;办公设置建议;;;;;;【办公的建筑设计规划要求】;5 .财务分析 根据甲方提供的2亿总投资额，建设31729.5平方米建筑面积，为测算的成本，以未来可租赁的10154平方米核算出项目的收益、净收益、累计收益。 测算时未考虑资金成本（甲方未提供），按照市场行情考虑了招商筹备费用及后期物业管理费用。;申通提供的前置条件;（续上表）;餐厅美食部分前2年租金收益情况;零售部分前2年租金收益情况;商业服务部分前2年租金收益情况;精品办公部分前2年租金收益情况;即时办公部分前2年租金收益情况;物业费收益情况;【 附件一:商业定位分析】;;;;购物中心 百货店 大型超市 专卖店(集群) 专业市场 食杂店 便利店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） ……;购物中心 百货店 大型超市 专卖店(集群) 专业市场 便利店 食杂店 自动售货亭 特色商品店（旅游纪念品） ……;家具建材类 家用电器类 家纺布艺类 装饰用品类 汽配类 文化、体育用品类 化妆品类 服装类 ……;服装类的商品细分;;经营成功的霓虹儿童广场分店;经营失败的霓虹儿童广场分店;本案非成熟商圈 人口密度低 人流量不足(不稳定) 经营管理公司支付租金较低;便利店 食杂店 自