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1 第一章 绪论 1、房地产的评估的对象 2、房地产价格 3、房地产评估的特点 4、房地产评估的必要性 2 第一节 房地产评估的对象 1.1 土地的内涵与特点 房地产评估的对象是房屋和土地的价值。 1、其中：土地的内涵 土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与 人类在其上的经济活动共同组成的综合体。 2、土地的特征 根据土地的自然属性，土地具有以下特征： （1）土地资源的有限性 （2）土地资源的不可替代性   3 第一节 房地产评估的对象 1.1 土地的内涵与特点。 （3）土地使用的可持续性 （4）土地自然性状的地域差异性。 根据土地的经济属性，土地具有以下特征： （1）利用方式的多样性 （2）土地区位的可变性 （3）土地使用潜力的有限性。   4 第一节 房地产评估的对象 1.1 土地的内涵与特点 3、影响土地利用的主要因素 （1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。 （2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。 （3）科学技术。 （4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。   5 第一节 房地产评估的对象 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 1、建筑物的定义 建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。 其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。 构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。  6 第一节 房地产评估的对象 1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分 2、房屋的分类 按使用功能进行分类： （1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。 （2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。 （3）工业建筑。 按结构划分： （1）钢结构：以钢材作为主要的承重物 （2）钢筋混凝土结构 （3）砖混结构 （4）砖木结构 （5）其他结构  7 第一节 房地产评估的对象 1.3 房地产的定义以及特性 1、房地产的定义 房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。 （1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。 （2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。 （3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物， 其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。 综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。  8 第一节 房地产评估的对象 1.3 房地产的定义以及特性 2、房地产的特性 （1）位置的固定性 （2）长期使用性 我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。 （3）大量投资性 （4）保值与增值性 （5）投资的风险性  9 第二节 房地产价格 2.1 房地产价格概念 1、房地产价格概念及决定因素 房地产由土地和房屋构成的，房地产价格实质上就是土地、房屋两部分价值通过市场交易的货币表现。 决定房地产价格的三种因素： （1）房地产使用价值的大小 （2）房地产的供应数量 （3）对房地产的有效需求 10 第二节 房地产价格 2.1 房地产价格概念 2、房地产价格的特征 房地产价格是由地价和房价共同组成，价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性。 （1）从评估的角度看，房地产价格实质上是一种权益价格。 （2）价格构成的双重性 （3）可用租金的形式表示 （4）没有统一的市场，价格的个别性强 （5）受折旧的影响小，增值性强 11 第二节 房地产价格 2.2 房地产价格的种类 1、市场价、评估价 2、房地产总价、土地价格、建筑物价格 3、生地价、熟地价 4、抵押价格、租赁价格 5、单位价格、楼面地价 其中:单位价格=房地产总价/土地面积 楼面地价=土地总价/建筑总面积 12 第三节 房地产评估的特点 房地产评估的特点 1、科学性 2、实践性 3、公正性 其中:科学性和实践性是正确判断房地产价格的基