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万丽海景营销方案策划书 （房地产营销策划） 目 录 第一章 前言 第二章 项目概况 第三章 项目营销环境分析 第四章 ssw 问题分析 第五章 开发原则及营销策划 第七章 项目推广略 第八章 项目推广手段 第九章 销售前景展望 第一章 前言 本销售策划书通过对碧水庄园第三期项目的市场营销环境的分析，指定出切实可行的销售思路、战略、 方法及明确的市场推广手段，使销售工作目标清晰，销售过程有据可依，从而实现项目既定的销售目标。 第二章 项目总说明 一.位置 碧水庄园第三期项目位于北京昌平区沙河镇豆各庄旧址中，紧邻八达岭高速公路（沙河出口），距马甸 桥 18 公里。碧水庄园第三期紧依沙河防护林，西起碧水庄园第二期项目，东至沙河镇豆各庄农田。 二.规划概况 碧水庄园第三期项目占地 2000 亩，第一、二期占地 852 亩，共占地 2852 亩。 工期 面积（亩） 户数 销售状况 备注 一期 350 容积率： 0.31 绿化率： 65% 238 栋二层独立式建面： 220-430 100% 分两期开发完成，目前还剩 余一块遗留地，准备 6 月间完工。 80% 的入住率。而且，大部分人长期在此居住。 95 年开发。 二期 502 容积率： 0.14 绿化率： 80% 106 栋 10 款北美风格建面： 1000-3000 48% 为环湖别墅售价为： 2200-2700 美金 /平米。 三期 2000 现拟：容积率： 0.15 绿化率： 75% 以上 拟建 400-410 户风格未定 现拟：分期开发 三 .项目现状 碧水庄园第三期处于规划阶段 四.交通状况 碧水庄园第三期紧邻八达岭高速公路沙河出口，南距三环马甸桥仅 18 公里，西至中关村科技园区西区 10 公里。即将建成的城市铁路昌平支线在沙河镇设站，步行 10 分钟即可到达碧水第三期。交通畅捷，有 多路公交车从庄园附近经过，可通达四面八方；并有宽阔的京昌高速公路，远离堵车烦恼。 五.周边环境 碧水庄园位于京昌高速公路沿线。经过十多年的开发，京昌路沿线已发展成为著名的别墅聚集区。京城 北部历来为上风上水之地，这里环境优美，风光如画，旅游景点密布，八达岭长城、老北京微缩景园、九 龙游乐园等十多处旅游胜地距本项目都在半小时车程之内。本项目所在区域市政配套设施十分完备。譬如 教育，从碧水庄园出发驱车 20 分钟即可到达私立汇佳学校；距中关村各大院校附小也仅 10 公里路程。解 决了住户最关心的小孩上学问题。 第三章 项目市场营销环境分析 一. 整体市场分析 从 1997 年至 1999 年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房 地产市场逐步升温， 2000 年新开发的别墅项目明显增加。据不完全统计， 2000 年新开盘别墅项目有 13 个， 原别墅区开发的后期工程和重新包装后入市销售的项目 14 个，新增别墅项目现房供应量约为 120 万 m2 ， 4000 套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约 50 万 m2，1700 套别墅单位。潜在供应量约有 40 万 m2 （不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括的烂尾别墅有 7 个和未正式推出的岛上别墅。北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交 通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅 个性设计无明显特色。 2000 年年末亚北小汤山附近橘郡别墅的热销， 使得北部别墅市场整体销售情况转好。 市场反映： 1.别墅成交趋与活跃 别墅需求的较快增长和开法是营销手段的迅速发展， 使别墅市场成交日趋活跃。 新盘别墅销售情况喜人， 多数现房销售一半以上，圣得花园和橘郡别墅的期房也售出很多；原来较多销售不畅的别墅重