保利物业-投资价值分析报告-镇兴中国立意高远，公共物业空间广阔.pdfVIP

2020 年 2 月 21 日 保利物业 （6049.HK ） “镇兴中国”立意高远，公共物业空间广阔 ——保利物业 （6049.HK ）投资价值分析报告 公司深度 ◆二十三年发展历程，保利发展生态圈重要成员 公司成立于1996 年，截止2019H1 ，已布局全国148 个城市，在管面 积超过2.6 亿平米，合约面积超过4.5 亿平米。作为保利发展构建不动产生 态圈的重要一环，与母公司在教育、康养等方面的布局合作密切，业主增 值服务具备较强协同潜力；随着保利集团参与云南城投混改深入推进，公 司有望获得进一步资源拓展；2020 年军队营区物业管理社会化保障工作全 面推行，将给公司带来新一轮发展机遇。 ◆三维度12 指标分析 资源禀赋：新盘占比27.4% ，单盘面积（住宅）22 万平米，单盘面积 （公共）63 万平米。截止2019H1 ，公司在管公共服务项目210 个，面积 1.32 亿平米（占50.8%），收入2.16 亿元（占11.9%）；业务经营：基础 服务毛利率从2016 年的13.1%上升至2018 年的14.1%，2018 年每户增 值服务收入327 元，在上市同业中处于中上游水平；业务拓展：截止2019H1 市场数据 合约面积覆盖度1.75，业主增值服务方面与母公司旗下生态圈合作密切。 总市值(百万港元) 35,911.34 ◆核心看点：公共物业的辐射与复制 总股本(百万股) 553.33 通过西塘古镇标杆项目的探索，公司提炼出景区 5M 管理模式、全域 12 个月低/ 高(港元) 44.30/68.80 公共服务7M 管理模式和优选公共服务XM 模式，助推了“镇兴中国”服务 近三个月换手率 322.06% 品牌拓展。2019 年9 月，天凝小城镇环境综合整治通过验收。公共物业标 股价表现(一年) 杆项目示范性强，区域辐射复制速度快，目前已在重庆、浙江、山东、上 海形成区域复制。我们认为，公司的公共物业的拓展仍将保持较高增速。 60% ◆投资建议 40% 公司在公共物业方面标杆项目示范性强，并通过区域辐射快速复制； 20% 住宅物业方面，公司将持续受益于保利发展稳定交付。同时，作为保利发 0% 展构建不动产生态圈的重要一环，有助于提升业主增值服务能力。我们预 -20% 测19-21 年公司EPS 为0.92/1.36/1.91 元人民币，同比分别增长52.9%、 47.8%、39.8% ，当前股价对应19-21 年PE 分别为62/42/30 倍。公司 恒生指数 保利物业 2019-2021 年预测净利润复合增速43.8% ，考虑到公司在公共物业方面独 收益表现 特的优势，我们认为给予公司2021 年35 倍PE （对应2020 年49 倍）是 % 一个月 三个月 十二个月 合理的估值水平，对应目标价75.84 港元，首次覆盖给予“买入”评级。 相对 16.62 43.11 43.11 绝对 20.58 37.47 45.14 ◆风险提示：人工成本快速上升风险；增值服务拓展不确定性风险；关联 资料来源：Wind 方依赖风险；外包质量风险。 业绩预测和估值指标 相关研报