优诗美地营销规划草案.doc

PAGE / NUMPAGES “优诗美地”营销策划草案 目录 第一章 项目的营销市场分析 第二章 同比竞争楼盘的调查及分析 第三章 项目的SWOT分析 第四章 项目目标群体的锁定及分析 第五章 项目核心价值的建立 第六章 项目的主题定位及形象定位 第七章 项目的价格策略 第八章 项目的推广策略 第九章 项目的销售策略 第十章 项目营销环境的建议 第一章 项目营销背景的调研 一、项目的宏观市场分析 ㈠、成都住宅郊区化的6大趋势 纵观世界发达国家居住区位的演绎轨迹，大致经历了三个时期：在都市化初期，住宅建设的区位重点在市内旧城改造和偏重于市区边缘扩大，；在都市化中期，集中开发建设的大规模城郊住宅和不墅区开始出现，都市人口增大引起居住区由市区向郊区拓展；在都市化后期，城镇体系日臻完善，都市化与工业化相辅相成，使都市与乡村边级模糊趋同。成都目前正处于都市化初期向都市化中期过渡时期，郊区住宅应运而生，这是因为： 趋势1、经济高速增长，都市化迅速推进 近年，成都经济以每年10%左右的幅度高速进展。2001年，成都市GDP约1600美金，为住宅郊区化奠定了经济基础。据悉，以后几年，成都市的都市化水平将从目前的33%提高到45%，都市人口将增加百万之众，为此，政府已开始放开户口限制。都市化的加速推进，使都市空间向郊区拓展，也为郊区房产开发提供了巨大的市场机会。 趋势2、城乡一体化规划绘就大成都蓝图 《成都市都市总体规划（1995年至2020年）》绘就了成都经济圈的进展蓝图，依照规划，成都都市空间布局分为三个层次：第一层次为外环路以内的中心都市，并将形成多中心格局；第二层次为中心都市周边的青白江、龙泉驿区、新都、郫县、温江的行政区范围以及双流的北部地区构成，将建设大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等7个卫星城，龙泉、高新区、温江3个开发区；第三层次则为第一、第二层次以外的市域范围。结合四川省优先进展“成都一个特大都市，绵阳一个大都市，德阳、彭州、邛崃、崇州等10个中等都市”的成都平原都市群进展战略，逐渐形成以成都为核心，以20—50万人口的卫星城和中等都市为主体，以小城镇为基础的城镇体系。2002年1月1日，新都撤县设区，紧接着，郫县、温江、双流也将撤县设区，郊县都市化进程加快。2002年3月1日，《成都市第三层次区域规划治理暂行方法》开始实施，郊县规划建设正式纳入统一治理。 趋势3、快速通道四通八达，轿车普及家庭使住在郊区成为可能 成绵高速、成渝高速、成乐成雅高速、外环高速、“五路一桥”和立即修建的成温邛高速、成彭高速、光华大道两延线、红星路南延线、成金路、草金路西延线缩短了成都与郊县的距离，小汽车普及家庭更使住在郊区成为可能。成都市都市轨道交通线路总体格局初步定为：三环路内为“十字”加环状地铁，三环路外为高架或地面轨道。届时，一般市民将一改骑车不超过半小时为开车或乘车不超过半小时来确定居住地与上班单位的理想距离，城内上班，城外居住成为最普遍的居住模式。 趋势4、郊县基础设施的快速进展改善郊区住宅的居住条件 近年来，郊县政府投巨资完善当地基础配套设施建设。崇州市投入10个亿整治西江滨河路，龙泉投入近12亿用于都市基础设施和市政服务设施建设。以1995年与2000年比较，成都都市道路长度由558公里增加到951公里，道路面积由780万㎡增加到1347.4万㎡，排污管道由463公里增加到820公里，自来水综合生产能力由72.5万吨提高到89.1万吨；天然气用气普及率提高到65.7%。新建都市广场、小游园40多个，新增公共绿地400多公顷，建成区人均公共绿地由平均3平方米增加以6.5平方米。绿化覆盖率达到18%，远远高于市区水平。青白江、新都、彭州、都江堰等地还建设了污水处理厂。 趋势5、居住观念发生革命性改变，住在郊区成为时尚 府南河改造，10万人大搬迁，沙河整治，东郊工业结构调整，城东、城南新城区规划，都市迅速向外扩张，人们的居住观念也随之改变。享受优美的生态环境，回归自然，厌倦了都市喧嚣和水泥森林的人们越来越讲究生活的品质和居住质量。5+2生活模式、精品社区、度假不墅、产权酒店应运而生。 趋势6、“大盘围城”保证了郊区住宅的社区生活配套 郊区住宅大都规模开发，不仅环境优美，而且配套完善，医院、学校、会所、购物、物业治理一应俱全，一改住在郊区生活不方便的历史。 ㈡、郊区房地产市场相关数据 郊区房地产开发的巨大商机吸引众多开发商来角逐这一市场。继新津、华阳之后，圈地热潮又向温江、龙泉、郫县、新都、广汉等地蔓延。据了解，近两年，郊区地价涨幅专门大，华阳地价由1995年的6—7万/亩涨至