四线城市的商业地产如何开发运营.docx

提 供 最 具 销 售 力 的 品 牌 服 务 三、四线城市的商业地产如何开发运营 第一部分：三四线城市商业地产开发的特殊性 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸 至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优 惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特 殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就 要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。 特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大， 购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基 数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。 总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较 小。 特殊性三：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目 的返租比例在 8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在 3%-4%。 所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在 培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售 的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。 - 1 -  ︱ 地 产 / 商 业 / 品 牌 营 销 机 构 ︱ 提 供 最 具 销 售 力 的 品 牌 服 务 第二部分：三四线城市商业之 开发现状与基本思路 1、存在的问题与基本准则 存在的问题：三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？ 这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关： 误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图； 往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业 理念； 政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格； 商业地产运营服务伙伴不专业。 操盘基本准则： 重视项目地段商脉； 产权商铺合理定价； 严格把控商业规模； 先定位再商业规划； 业态定位及比例因地制宜； 提前和潜在商家接触； 合理配置租售节奏； 品牌搭配协调平衡。 2、业态分布、组合与开发模式 一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售性定位。 主要经营业态：地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成，基 本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。 一般业态分布特征 黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在 1 层； 品牌服装一般分布在 2-4 层；③休闲娱乐类一般分布在 5-6 层；④超市主要分布在 2、3 层或负 1 层。 3）业态组合模式 主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套 超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 - 2 - ︱ 地 产 / 商 业 / 品 牌 营 销 机 构 ︱ 提 供 最 具 销 售 力 的 品 牌 服 务 4）三大开发模式 ①购物中心+街区；② 单体购物中心；③小型购物广场。 第三部分：三四线城市商业之——开发模式研究 1、选址 1）老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。 缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 老城区综合体选址的风险控制：拆迁风险、政府风险、金融风险。 2）在城市新区选址 新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造； 周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求； 地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为 CBD 所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少， 人口聚集不够，难以形成气候。 2、物业组合模型与业态设计特点 1）发达地级城市综合体物业模型 五星级酒店（5-6 万㎡），购物中心（5-10 万㎡），商业街区（2-3 万㎡），公寓（5-8 万㎡），写字楼（4-8 万㎡）。例如苏州圆融星座。 2）中等发达地级市城市综合体 四星级酒店（3-4 万㎡），购物中心（5-10 万㎡），商业街区（2-3 万㎡），公寓（2-4 万㎡），写字