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广州市一德路海之星项目营销推广方案 目录： 目的 周边市场分析  一德路整体市场现状概述 一德路专业市场未来发展概述 周边市场分析小结 三、 项目理解 项目基础数据 项目位置分析 项目周边海味干货专业市场分析 4、 项目分析小结 项目推广销售建议 中原合作方式 、、、、、、、、、 、 、 、、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 、 一、 目的： 通过对项目、周边市场深入分析，挖掘项目价值点、制定行之有效的 营销推广策略，实现项目价值最大化； 充分利用中原布遍全国的营销网络平台，速战速决，迅速回笼资金， 提升资本效益。 二、 周边市场分析： 1、一德路市场现状介绍： 、 、 、 ? 市 市  拥有 130 多年历史的专业市场一德路，从早年的咸鱼水产交易市场发 展至今天的大型海味干货批发市场，再到后来的玩具、文具、精品和副食 品等专业市场相继进驻, 现时拥有 5000 多个商铺，7000 多个玩具、礼品、 文具行业摊档，年成交额达百亿元之上，现时包括义乌、重庆等著名的玩 具礼品批发中心亦在此采购，龙头地位不可动摇，是目前中国最大的海味 干果、玩具、精品、鞋、文具集散地。目前分布的相关大型专业市场有： 玩具精品类专业市场：万菱广场、艺景园、德宝广场、国际玩具城、大都 玩具城、中港玩具精品城等 鞋类专业市场：大都鞋城、高第街等 海味干果类：海之星、海中宝、山海城、汇昌海味批发市场、海珠南交易 场、一德宜园等 2、一德路专业市场未来发展概述： 玩具精品产业将成为未来广州商业重点发展的十大物流业之一，越秀 区政府出台的《越秀区商贸旅游发展总体规划（2001—2010）》更将一 德路改造工程列为重点，同时也是广州 10 条重点发展的特色商业街之 一； 从过去集市型、批发型经营转变为集贸易、展示、电子商务为一体的 玩具、精品、礼品国际贸易中心。使一德路从初级批发市场的经营模 式向高级贸易中心的方向发展。 政府在此鼎力打造以“一德路、长堤、海珠广场、解放南”为中心的“世 界级观光产业带”，籍此一统 “一德路、长堤、海珠广场、解放南”四 大商圈，“广州外滩”经济圈锋芒毕露。 3、一德路市场概述小结： 凭借良好的商业历史底蕴和政府重点规划打造，片区商业将不断升级，片 区产业集群效应和辐射能力将得到大大加强，片区专业市场发展广阔，但 也因片区历史久远，形象破旧、道路规划不合理导致交通堵塞严重，在一 定程度上限制了片区未来发展，同时区内商家鱼龙混杂。其未来在政府指 引下如何改造、片区商家管理力度等不可控因素将在很大程度上决定其未 来发展，存在着变数。 三、  项目理解 1、项目商业基础数据分析： 商业楼宇分布：一层至六层； 可售商业部分：首层、四五六层，各层面积为 861㎡ 商家经营状况：首层商铺已全部出租，经营业态为海味干货；2F- 6F 空置 商场铺位实用率：首层 55%，四五六层 80%～85% 首层商家数量：共 57 间【面积分布为 10㎡—50㎡/间】共 57 个房 契；四五六层各一个房契。 商业部分手扶电梯数量：0【货梯一部】 项目商业基础数据分析小结： 商业楼宇层数过多、单层面积较小，难以形成集群效应；商业首层与楼上 无大型人流通道和手扶电梯连接，各层之间无法形成有效沟通、连接，但加装 手扶电梯必须牺牲首层大部分面积商铺，且现在硬件条件不允许加装电梯，只 能在现有条件基础上利用首层商铺带动上层商铺经营；另外，为尽快回笼资金 考虑，四五六层采取产权、经营权分离，以包租方式对外出让一定年限经营权， 回笼资金【包租即客户购买该商铺后，开发商按照双方约定回报率每年或每月 定时返还客户稳定租金收益，确保购买者稳定租金收益，同时客户也可以以全 价购买自己经营使用】。 2、项目位置分析： 项目位于一德路核心路段，前后左右有山海城、海中宝、汇昌海味 批发市场、海珠南交易市场、一德宜园等大型海味干货专业市场和万菱广 场、国际玩具城等文具、精品专业市场，具有无可比拟的优越地段优势， 但就海味干果市场来说，其位置相对海珠南路与一德路交汇的山海城有一 定劣势。 3、项目周边商业项目研究 A、山海城 项目位置：一德路与海珠南路交汇处 推出时间：02 年左右，03 年开始销售，开发商剩下 1-3 层部分单元； 项目占地：3000㎡， 建筑面积：近 5 万㎡ 商业分布：负一层至五层，其中四、五层为回迁商业【楼宇高 22 层】 商场电梯：前后入口各两组客梯，另外还有二部货梯 租金及经营状况： 负一层：均价 300 元/㎡/月，打 8 折,主营雪蛤、燕窝等，出租率 80%