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高速铁路火车站商业物业的开发与经营 前言 2005 年杨宝民带领人员系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业 ,从日 本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心 ,我们深感高起点开发我国高速铁 路站点物业的重要性迫切性。 我们不仅要充分利用高速铁路火车站点的商业物业 ,而且要充分利用并规划 好周边 8 公里土地的商业价值 , 完善高速铁路经过城市的商业布局 ,充分发挥高 速铁路的连带作用。 本文以长沙高速铁路站点物业及周边 8 公里区域作为研究案例 ,运用区域经 济学和商业经济的知识 ,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路 ; 运用总部经济理论 ,探讨在长沙依托新火车站建设我国中部区域 CBD 的可行性。 对即将兴建的京沪高速铁路等 21 个站点 ,我们重点分析区域经济特色和重 点站点的商业规划特色 ,介绍如何借鉴发达国家经验 ,利用高速铁路兴建机会 ,顺 利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代 ,充分发挥高速铁路对经济与社会 和谐发展的火车头作用。 一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响 1.武汉 —广州高速铁路对长沙区域经济的影响 2.京沪高速铁路对济南区域经济的影响 二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法 1.城市中心商业定位方法 购物中心与商业街区结合 以零售商业为 主 2.城市边缘商业定位方法 购物长廊为主 可以在相邻区域考虑批发市场 功能 三、 日本高速铁路站点商业项目的典型案例 — 京都火车站 四、 武广高速铁路长沙新火车站商业广场的项目 五、 长沙城市生态 CBD 的策划思路 一、 高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响 1.武汉 —广州高速铁路对长沙区域经济的影响 打开地图，我们就能看到， 京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域 —— — 环渤海经济区和长三角经济区。 这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是“ 哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。 ”长三角是一个已经发展成熟的经济区，现在 需要的是向外辐射其产业升级， 而环渤海是一个正在建设的新经济区域， 正需要 承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办？？ 图 2 京沪高速铁路关键数据示意图 京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路， 沿线居住着全国 1/4 以上的人口， 还有济 南、蚌埠、徐州这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的 2% ，却承担 了全国铁路客运量和货物周转量的 10.2% 和 7.2% ，运输密度是全国铁路平均运 输密度的 4 倍。 京沪高速铁路拉近了南京和上海之间的距离 ,今后南京到上海购物消费人群 将会增加 ,同时上海到南京旅游人群也将相应增加。无锡的的城市商业与物流地 位加强 ,无锡区域经济发展增加了拉动力。 京沪高速铁路对上海经济发展影响最大 ,上海市闵行区华漕镇的房地产价格 开始上升 ,相关商业地产和住宅地产项目开发量加大。 二、 高速铁路铁路站点商业项目的定位方法 1. 城市中心商业定位方法