新浅水湾的项目定位可行性市场调查剖析的报告.ppt

中新集团浅水湾项目市场调研报告;可比项目基本情况分析;可比项目基本情况分析;part1 可比项目分析 ;part1 可比项目分析 ;part1 可比项目分析 ;part1 可比项目分析 ;part2 可比项目分析 ;产品分析;容积率;part2 可比项目分析 ;容积率在1.0-2.0之间的可比案例;part2 可比项目分析 ;容积率在2.0以上的可比案例;在我们所选出的可比案例中容积率在2.0以上的楼盘主要集中在城市的郊区位置，这些项目之所以能够把容积率做高，但是周边配套相对完善，基本上都有成熟的商业街区，还有较好的学区环境，医院、银行等非常便利。;可比案例按容积率大小分配比例 ;绿化水平;绿化水平;不同类别可比楼盘平均绿化率 ;从上表可以看出，可比性最强的A类楼盘的绿化率最低，这是因为在可比性强弱排列中，我们给予价格的权重要略大于其它指标，价格低的楼盘，很少有发展商用心营造内部环境，因此造成产品品质感的缺失。 同时从另一方面来看 ，如果要把楼盘的品质感做出来，高绿化率是一个不可或缺的重要因素，此外应该结合外部环境，使内部绿化景观与外部优良生态环境相互呼应，绿色生态空间与城市建设有机融合，做到“城市融入自然、自然深入城市”。 这也是我们项目能够有效区别其它低价楼盘的重要手段。;装修标准;可比案例的装修标准 ;从表可以看出，目前，在可比项目的中的外立面装修选材绝大多数采用面砖，一部分高档住宅、公寓采用涂料或涂料与面砖混用。住宅的外立面不仅仅体现在外立面的装修、色彩方面与众不同，还体现在富于变化的立面效果，充分展现产品外观的艺术性。因此，在住宅市场中产品要树立高品质的形象、与众不同的个性，住宅的外立面必须充分体现其美观性和艺术性，从而在消费者面前展现项目的个性和特色。 按照住宅室内装修标准，住宅内部装修形式一般分为四种：毛坯房、厨卫精装修、菜单式装修及精装修，这四种装修方式均配合商品住宅的定位、形象、档次，满足符合不同市场层次消费者的需求。从表可以看出，本次调查楼盘户内装修水平中除了中建桂苑的小户型有精装修之外其余全部为毛坯房，按照目前长沙市民的接受程度，毛坯房的设计应该??于首选。;楼宇配备;part2 可比项目分析 ;总体看，可比案例楼盘项目在医院、餐饮娱乐、生活超市等外部建设都还比较完善，体育场馆、幼儿园等各个楼盘因为具体因素而不同。 分区域来看，雨花区和岳麓区的楼市由于是近几年才开发起来的，虽然有很多大盘项目，但还没有聚敛足够的人气，周边的生活配套也还没有跟上来，芙蓉区、开福区和天心区属于长沙的老城区，已经具有一定的生活配套基础。 分类别来看，A类的外部配套在四个类别中属于最不齐全的，起主要原因是地理位置远离市中心，且价格不高，外部配套最完善的属于B类项目，这些案例，体量不是很大但也小具有规模，同时由于生活配套的优势，对浅水湾的项目也具有一定的可比性。;part2 可比项目分析 ;从上表可以看出，各个项目根据规模、产品定位及目标市场等条件的不同，配套的生活设施也不尽相同，在可比案例中档次较高的项目一般配套也较完善。如左岸春天，，不仅内部配套设施非常齐全，且环境景观优美，设有小区独立会所，为业主提供全面服务。 对于开发体量较小的楼盘，内部配套会不够完善，但是一般依靠周边的外部配套，也受到众多的购买者的关注，销售率很高。 完善的生活配套可以提供便捷的生活，这对生活节奏日趋加快的现代人，是十分重要的，同时对于提升项目品质与档次，增加项目卖点是很有帮助的。;建筑类别;part2 可比项目分析 ;part2 可比项目分析 ;在我们所选的可比案例中,多层住宅占有较大比例，有些楼盘以多层为主，附带开发小高层住宅，用地比较紧张区域主要开发小高层住宅。;在我们的A类可比楼盘中，多层物业占据主导，B类可比楼盘中，小高层和高层所占比例略有上升，多层与小高层混建项目是可比项目市场中普遍采用的建筑形式，多层项目建筑成本较低，又兼有良好的采光和通风，在户型设计上有较大的发挥空间，对于开发商来说是不错的选择；板式小高层是这最近长沙市场上比较受青睐的产品，板楼较高的使用率、较好的采光、通风性和较为合理的户型取得了部分购房者的青睐；高层住宅则由于户型较为单一，分摊面积较大，使用率较低和较高的物业管理费等原因，令许多购房者望而却步。;开发房型;part2 可比项目分析 ;part2 可比项目分析 ;part2 可比项目分析 ;从上图可以看出，在我们选择的可比案例中，各个房型都有一定的开发比例，其中二房和三房的开发比例最高，基本每个楼盘均有开发二房和三房。其次为四房的开发最多。 从表中可以看出，主力房型为三房的楼盘，开发的面积为100-140平米之间，主力面积在120平米，可以看出，楼盘单元面积较大。;主力房型为三房，也是大众较易接受的房型，从总体趋势来看，大