新城高行全程的策划案.pptVIP

项目客源定位推导 本项目客源定位》区域属性变化导致客源类型改变 土地属性 变化 影响 结果 交通属性 配套属性 人口属性 轨道立体交通体系形成 生活配套、环境逐步完善 人口导入，外来常驻人口增加 板块辐射扩大 生活功能增强 人口密度增加 交通导入型 配套导入型 产业属性 周边产业与轨道输入 产业人口导入 产业导入型 ★ ★ ★ ★ TWO 项目客源定位推导 本项目客源定位》未来客户基本描述 配套 导入型 改善现有 生活环境 区域现有客源 浦东北部 高行区域 低密度产品 紧凑公寓 舒适公寓 未来导入客源 交通 导入型 杨浦 浦东其他区域 改善 中年 分户 青年 产业 导入型 金桥 外高桥 高管 改善 长期投资 普通员工 过渡性 首次置业 TWO 项目客源定位推导 本项目客源定位》未来客户结构预判 外高桥、金桥中端产业人群 杨浦、浦东其他区域青年置业人群 杨浦、浦东其他区域改善需求客群 核心客层60% 竞争性客层25% 机会客层15% 区域现有改善需求客群 外高桥、金桥产业区高管 产业客源导入比例 杨浦及浦东其他区域导入比例 TWO 项目客源定位推导 本项目客源定位》未来客户消费偏好描述 客源分类 产业客户 杨浦及浦东其他区域 区域本地 中端 高端 青年 中年 青年 中年 置业客群 新上海人，工作时间不长但有父母首付支持，或者工作一定年限收入水平较高 年龄稍长、收入水平高、非首次购房；少部分外籍高管人员 受到本区域价格挤压，由交通配套改善而导入 需要改善居住环境但经济承受能力有限；或具有相当经济实力看中高行规划前景 适婚年龄急需分户，经济承受能力有限，但对住房功能实用性要求较高 想改善居住环境又不愿意离开现有居住区域，有一定经济承受能力 购买用途 基本为首次置业 或过渡性购房 改善住房 长期投资 分户需求 基本为首次置业 改善现有 居住环境 分户需求 基本为首次置业 改善现有 居住环境 行业可能 金桥出口加工区生物医药、电子信息；外高桥保税区物流仓储、生产加工、国际贸易等外贸 杨浦的教育产业从业人员；浦东陆家嘴区域金融、信息、咨询等从业人员等； 工作及生活在高行本地 主力需求 紧凑公寓 舒适公寓 低密度产品 紧凑公寓 舒适公寓 低密度产品 紧凑公寓 舒适公寓 TWO [项目产品。定位建议] 项目产品定位建议 地块自身条件解析》基本技术指标 项目地址 洲海路南侧 莱阳路两侧 所在板块 高行板块 占地面积 住宅：79328+76666.6平米 商业：6629.9平米 合计：162624.5平米 总建面积 住宅：126924.8+122666.56平米 商业：6629.9平米 合计：256221.26平米 容积率 住宅：1.6（两地块独立） 商业：1 绿化率 —— 用地性质 居住 使用年限 70年 限高 45米 其他 建筑面积90平方米房型占70% 容积率解析： 独立别墅≤0.3 双拼别墅0.35-0.5 独院别墅0.4-0.5 联排别墅0.5-0.7 花园洋房0.7-1.0 叠加别墅0.7-0.9 多层公寓0.9-1.2 小高层公寓1.2 结论点1：中大型规模、以中小户型为主、产品组合灵活性偏弱 THREE 项目产品定位建议 地块自身条件解析》项目地块SWOT分析 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weak 未来交通便利（五洲大道通翔殷隧道、洲海路贯通、轨道6号线、规划中军工路隧道等） 地块形状方正，体量较大（便于规划，具备做规模社区的条件） 附近有大型绿地规划（周边574万方的城市绿地），将极大程度上改善区域生态环境 五洲大道和张扬北路的噪音影响(附近工程较多，一段时间内环境受到影响) 石油管道厂等工业设施带来的负面心理影响（厂区对心理影响一时难以消除） 目前生活配套缺乏 机会 Opportunity 以良好规划前景和自身产品优势，导入更多外部及产业客源 品牌开发商陆续进驻，提升区域整体市场价值 外高桥新市镇规划对项目周边配套改善支持力度大，公园、学校、文化中心等都将在未来二三年内建成 处于价格洼地（相对周边金桥、杨浦黄兴板块均价过万，本区域价格偏低，有利于导入受价格挤压的客户） 以差异化高品质产品打开市场，以开发商品牌效应和自身规模形成区域地标项目 项目处于外高桥新市镇规划住宅核心区域，同过规划的宣传起到提升区位的口碑和认同度，扩大项目客源辐射半径 以新市镇规划的大型生态绿地为机会点，弱化客户对区域内化工厂的抗性 威胁 Threaten 以总价控制为导向契合核心客源需求，丰富产品线扩大需求机会客源 同质化竞争激烈（未来地块南侧的金地项目将对本项目形成直接竞争影响） 90以下户型以功能性、实用性为主 注重面积有效利用的多种手法 90以上户型尽可能增加产品附加值，从竞争、机会客源需求出发 THR