乌镇西栅旅游地产考察.ppt

乌镇—西栅;乌镇地处桐乡市北端，京杭大运河西侧，西临湖州市，北界江苏吴江县，为两省三市交界之处。镇域面积71.19?平方公里，建城区面积2.5平方公里。 乌镇是一个有1300年建镇史的江南古镇。十字形的内河水系将全镇划分为东南西北四个区块，当地人分别称之为“东栅、南栅、西栅、北栅”。1998年编制《乌镇古镇保护规划》，保护范围和缓冲面积达198公顷。 东栅水乡风貌完整，生活气息浓郁，手工作坊和传统商铺各具特色，特色展馆琳琅满目。 西栅历时四载磨砺，投资十多亿的西栅景区占地面积4.92平方公里，由十二个碧水环绕的岛屿组成，真正呈现了中国江南水乡古镇的风貌。可以说，西栅是一个远离都市喧嚣的安谧绿洲，是一个完美融合了观光与度假功能的旅游目的地。;乌镇陆上交通有县级公路姚震线贯穿镇区，经姚震公路可与省道盐湖公路、国道320公路、318公路、沪杭高速公路、申嘉湖高速公路、乍嘉苏高速公路相衔接。 乌镇距桐乡市区13公里，距周围嘉兴、湖州、吴江三市分别为27公里、45公里和60公里，距杭州、苏州均为80公里，距上海140公里。 除了自驾，周边游客可通过大巴到达乌镇汽车站、高铁到达桐乡火车站转大巴到乌镇汽车站、飞机到达杭州机场或上海机场转大巴到达乌镇汽车站。一般酒店都会负责接送至乌镇汽车站。 ; 乌镇旅游股份有限公司是由中青旅控股股份有限公司和桐乡市乌镇古镇旅游投资有限公司共同投资经营的股份制企业。张立军 -董事长?，陈向宏 -总裁。 公司主要投资乌镇旅游景区、北京密云“古北水镇”景区，拥有员工3000余人，截止至2014年12月，公司总资产30亿元，净资产24亿元，景区年收入超过10亿元，年接待800万的海内外游客及众多中高端商务会议团体。淡季1-2月游客日流量1-2万人，旺季7-8月游客日流量最高可达5万人。东栅门票100元，西栅门票120元，东西栅套票150元。 ;乌镇模式 经营理念以“价值营销”为核心，不断提升企业发展空间；以“品质细节”为要求，不断提高规范管理水平；以“以人为本”为导向，培育企业的核心竞争力；以“体验旅游”为方向，打造中国旅游的第一品牌。 ??一管理模式：以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增 值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅 游目的地建设与运营。 景区内自营饮食原料均由公司统一采购。（公司有自己水源地及固定养殖农场） 景区内所有酒店的预订 均由游客中心统一 处理 ，各个酒店只可接受当天入住游客。 景区内所有员工出入都经员工通道,不得带东西出入. 除自持产业外,部门区域还在招商,准备引进更多特色酒吧等 开发过程（前期政府主导，进行拆迁建设，后期引入中青旅，做运营）;员工聘用制度及待遇 公司所有员工均通过培训，合格后上岗。公司实行员工“双通道”晋升体系，将员工晋升分为职务晋升和技术晋升两个方面，并实行工资层级的相应晋升。 薪酬体系:月薪+年薪（普通服务人员薪资每月3000元左右，技术性服务人员薪资每月4000元左右） 建立以“五险一金”为基础的社保福利体系，及员工活动基金制度、培训基金制度、员工关怀等多种形式的公司补充福利体系。（定期发放冷饮卷，高温补贴，洗护用品及水果等） 公司统一安排住宿，分别有夫妻间和四人标间 ;客源市场分析 旅游以南方游客为主，南方游客占60%，北方游客占30%，10%为本地游客 游客以青年为主（25-44岁）占70%，20%青少年，中老年占10% 游客获取旅游信息主要途径是互联网和媒体宣传 游客的目的以休闲度假和观光旅游为主 游客最感兴趣的山水风管，其次是民俗风情，再次是文物古迹 游客主要花费投入在住宿和纪念品上分别占41%，和33%，其次是餐饮和娱乐，分别占17%，9%;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;茶馆 剧院 酒吧 养生 运动 节目 童玩馆 ;+;+;+;乌镇旅游股份有限公司统一管理的有15家酒店，景区内12家，景区外3家。 其中以景区内规模最大的乌镇民宿最为特