掌握新开发土地新开发房地产和房地产成本法估价计.pptVIP

学习要求： 1、了解成本法的含义、理论依据和操作步骤； 2、掌握新开发土地、新开发房地产和房地产的成本法估价计  算公式及其应用； 3、掌握重新构建价格的内涵及求取方法； 4、掌握建筑物折旧的求取方法及计算公式。能力目标： 1、根据估价对象房地产的特征能否选用成本法进行估价； 2、收集利用成本法进行估价所需要的资料； 3、能够计算土地和建筑物的重新构建价格及旧建筑物的折旧 额。 4、综合运用成本法对估价对象进行估价。;第一讲 成本法的基本原理;一、成本法的基本原理;3、适用的对象和条件 适用对象： 1、只要是新近开发建设，可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以用该法； 2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 条件： 1、自由竞争（即可以自由哦进退的市场）； 2、该种商品本身可以大量重复生产。 注意：在做这种题目的时候，注意区分实际成本和客观成本。;小王接受了一在建工程的评估，他以该在建工程乙投入的300万元实际成本作为估价结果，请问他的估价思路正确吗？为什么？;4、操作步骤 （1）收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； （2）估算重新构建价格； （3）估算折旧； （4）求取计算价格。;小张评估某二手房的价格，通过对该地 区的建房成本进行调查，他求出了该 房的重新构建价格为22.5万元，该二 手房已使用8年，累计折旧为5万元， 如用成本法进行估价，该二手房的评估 价格应为多少？该评估的价格的 名字应该叫什么？;二、新开发土地的成本法估价;（3）管理费用 3=（1+2）×a%（3%-5%） 为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利??、办公费、差旅费等，为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 （4）投资利息 为土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 即前面三项都要计算利息。 ;总投资为600万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投 入，同期银行贷款年利率为6%，求投资利息？ 如果：投资是分两期投入，在上半年均匀投入总投资的 40%，下半年均匀投入总投资的60%，试计算投资利息。 ;（5）销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用=售价×一个比率 （6）销售税费 销售完成后应由房地产开发商缴纳的税费。 销售税费=售价×一个比率 （7）开发利润 在该法中，是需要求取的，是需要事先测算的。 a 开发利润是税前的 则：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费 用-投资利息-销售费用-销售税费 b 开发利润是正常条件下房地产开发商所获得平均利润； c 直接成本利润率=7／（1+2） 成本利润率=7 ／（1+2+3+4+5+6） 销售利润率=开发利润 ／开发完成后的房地产价值 ;2、该法最基本的公式 房地产的价格=重新购建价格-折旧 三种不同情况下的公式转化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）。 ●求取各种情况下的房地产的基本步骤： ①搞清楚房地产价格的构成； ②测算各构成项目的金额； ③将各构成的金额累加。;3、新开发区宗地价格评估 ①征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地， ②城市房屋拆迁并进行基础设施建造和平整场地后的土地， ③填海造地，开山造地等。 新开发土地价格=取得待开发土地成本+土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售费用+销售税费+开发利润 ;新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总 管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费