房地产开发的基本政策.pptxVIP

第四章 房地产开发的基本政策;第一节 房地产开发的主要法规;（二）房地产开发公司资质管理的法律规定 我国有关法律规定，有关管理房地产业的行政主管部门对房地产的开发公司实行资质等级管理。管理内容包括： （1）房地产开发专营公司应当规定申报资质等级。兼营公司经营房地产开发业务亦要经省级以上建设行政主管部门批准，但不定资质等级。项目开发公司也不定资质等级，由项目所在地的建设行政主管部门根据其项目规模审定其资金、人员条件，并核发一次性资质证书。 （2）房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四、五个等级，各级公司的资质标准均有严格规定。资质标准的内容包括：自由流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。 （3）房地产开发专营企业的资质等级实行分级审批。一级房地产开发公司由省、自治区、直辖市建设行政主管部门主审，报建设部审批；二级以下由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。 （4）房地产开发专营公司的资质每年核审一次。对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销房地产开发企业资质等级证书。 （5）一、二、三、四级公司必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发，公司不得越级承接房地产开发业务。五级资质的公司只能限于在本地区范围内的村镇从事房地产开发经营业务。;二、房地产开发管理的主要法规规定 （一）关于土地使用的法规 《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《土地管理法实施条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等规定了如果通过国有土地划拨使用，国有土地出让使用、集体土地征收使用进行房地产开发。 （二）关于房地产开发建设的法规 《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市规划法》、 《土地管理法》、《工程建设施工招标投标管理办法》、《建设监理试行规定》等对房地产开发的规划、城市房屋拆迁、房地产开发项目的全过程做了规定。 （三）关于房地产交易的法规 《城市房地产管理法》对房地产市场、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等做了规定。 （四）关于房地产产权产籍的法规 《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城市房屋产权产籍管理办法》、《城市地籍调查规程》、《土地登记规则》等对房地产权属、房地产权属登记等做了规定。;第二节 房地产开发流程;（六）申报规划设计方案并取得通知书 由开发公司提供设计方案、图纸（包括模型）后，城市规划行政主管部门对多个方案进行审查比较，进行方案选择和技术经济指标的分析，确定设计方案和提出规划设计的修改意见，核发审定设计方案通知书。开发公司据此可委托设计单位进行施工图设计。 （七）列入年度建设计划 开发公司持审定方案通知书到计划主管部门申报年度开工计划。 （八）领取（临时）国有土地使用证 当开发商支付一定比例的土地出让金后，在工程未完工、土地出让金未支付完的情况下，土地行政管理部门颁发给开发商非正式国有土地使用证。 （九）申报并领取建设工程规划许可证 开发公司持注明勘察设计号的总平面图，单体设计平、立、剖面图纸，基础图，地下室平、剖面图等，施工图纸报城市规划行政管理部门进行审查，经审查批准后，得到建设工程规划许可证。 （十）领取开工证 开发公司持建设工程规划许可证、年度计划批文、施工单位中标通知书等文件向建设行政主管部门申领建设工程施工许可证（俗称开工证）。 （十一）领取销售许可证 项目完工前可向房屋行政管理部门申领房屋预售许可证，竣工后可申领销售许可证。 （十二）办理产权证 房屋竣工验收合格后，开发公司持竣工备案表和前面的相关文件去房屋管理部门办理整个项目的（大）产权证，并到土地管理部门办理正式的国有土地使用证。然后，对已经售出的房屋办理每套房屋的（小）产权证。;二、新的开发流程 （一）土地一级开发的流程 具体流程见教材P72的图4-1。 （二）通过招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权的主要开发流程 （1）取得国有土地。通过招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用权的标志是开发商与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按合同约定支付相应的土地款（包括一级开发费、原土地方的补偿费和土地出让金）。开发商取得的是这块土地的半财产权，因为根据合同约定，开发商要在规定的时间完成相应的开发任务，逾期不开发，将被处以罚款或无偿收回。