汕头锦峰项目营销实操案.pptxVIP

汕头锦峰项目营销实操案 ;一、市场概况篇; 汕头房地产市场现状扫描 ; 东区房地产市场分析 ; 项目规模普遍较小，大部分占地在5万平方米以内，项目在规模上具有明显的竞争优势。 户型方面以舒适型的三四房单位为主，其中130－150平方米的三房单位和160－170平方米的四房单位最为热销。 洋房价格区间为2700－4600元/平方米，其中大部分楼盘的价格区间集中2800－3500元/平方米。本项目位于新东区，周边区域的配套还未成熟，且与市中心区有一定的距离，因此建议入市价格不宜太高。 从销售时间及销售率来看，大部分楼盘的年销售量为300－500套，这与广州、深圳等珠三角一线城市相比有不小的差距。 从未来供应及竞争状况来看，主要的竞争对手仍是阳光海岸，但同时要留意金叶岛国际花园的后续供应、联泰地产的“东坝仔”地块以及其他东区大型项目的开发进度和竞争状况。; 周边区域房地产简析 ;二、项目定位篇; 项目理解及定位方向 ; 项目整体形象定位 ; 案名建议 ; 主推广告语 ; 备选广告语 ; 目标客户群定位 ; 重要客户; 辅助客户; 价格定位 ; 市场定价;项目;三、营销策划篇; 营销推广部署 ;; 营销推广部署 ;; 营销推广部署 ;外接待销售中心/现场销售中心 活动营销(促销活动及公关活动） 主动出击，集团直销 客户营销（CRM管理） 其它可利用资源 （公司内部员工、合作伙伴、关系网络等潜在资源）;卖点一：临海而居，“自然”无与伦比。 卖点二：位于东部经济带，未来城市发展重点规划，汕头城市新座标，未来升值潜力无限。 卖点三：蓝水星乐园、市政绿化公园、海滨泳场近在咫尺，“乐园版”海滨住宅震撼登场。 卖点四：国际专业物业管理公司作为物业管理顾问，星级物管+国际品质倾力奉献。 卖点五：汕头标志性景观大盘，理想的高尚居住社区。 卖点六：户户海景园林景观房，超值性价比。 卖点七：入户花园、跃式等众多创新设计，以产品作为突破，引领新汕头房产市场。 卖点八：低密度和亲近海洋的建筑空间，滨海城居生活敬请期待。 卖点九：强强联手，倾力打造21世纪汕头滨海高尚社区。 卖点十：地中海风情主题商业街，社区配套生活不假外??。 ; 营销推广策略 ; 营销推广策略 ;;利用集团的人脉网络和关系资源进行关系行销，回收部分开发资金； 通过关系行销，在汕头市场形成一定的议论和信息传播； 围绕炒热东区规划、地块发展前景这个宣传核心，利用媒体炒作、事件营销及公关活动，为下阶段项目的正式推出作潜移默化的市场铺垫。 ;宣传策略及媒体铺排; 集团内部员工召开“柏嘉半岛产品介绍会”，向员工介绍： 项目情况、产品设计特色和卖点 员工内部认购的优惠 转介绍优惠（最好能设立员工转介绍奖金以作激励） 内部认购的期限（5月中至7月1日前） 派发 “关于嘉柏半岛即将开始内部认购的通知” 及相关项目资料；;接到通知后15个工作日内，统计出内部认购量，报房产公司销售部； 认购手续：6月15日前交定金￥20000，签订《商品房认购协议》，于7月1日前交付首期； 整体额外折扣低于入市价的5%-8%幅度(92-95折）； 折扣优惠必须是员工本人或直系亲属方能享受，转介绍的亲友或集团以外人员则以统一额外97折； 已认购的员工给予付款方式上的优惠，但必须保证7月1日前交付首期。; 集团内部认购期;;目的：;为公开发售日赚足人气，有效地营造旺销的气氛； 引起抢购的热潮，保证了首次开售的强销态势，打开良好的销售局面。;客户在内部认购期内交诚意金￥1万（可退）进行诚意认购登记； 内部认购期间下筹将分阶段给予不同幅度的公开发售日折扣优惠，越早下诚意金，折扣越大，以此催促客户早下筹； 该诚意认购仅作为获取公开发售额外优惠折扣的资格，而非定购某单元的凭据； 下1诚意金得1筹号，1身份证可下2个筹，但筹号不等于公开发售日的选购先后次序； 售价不对外公布，于公开发售当日派发价表，下筹期间仅给出大致价格幅度； 公开发售日解筹（开卖），未能于公开发售限期内（两周至一个月）选中到心仪单位，诚意金无息退还；;方式一：排队轮筹、先到先得； 方式二：统一抽筹，抽中即选。;认筹登记的开盘优惠：;旧货明推： 提高售价（但比公开发售期略低），消化前期约30%的存货 。 新货暗推： 关系客户可暗推新货。;“悬念倒计时式”的预告宣传手法;推广主题;; 以排队解筹的开售模式引爆市场，引起抢购热潮，开售当日实现首推单位全部售罄，打响头炮； 为巩固延续销售业绩及调整下一步营销策略作充分准备； 利用“十一”黄金周、蓝水星主题公园的试业启用、“锦峰会”成立、主体封顶这几个推广节点，持续制造一个又一个的销售高潮。 将项目品牌定位、项目定位深入人心。;宣传推广铺排;公关宣传活动;公开发售日操作流程;同期其它工作配合;;延续