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国宾中心公寓内购方案 前言：公寓目前证件不足，如果等到明年证件齐全再开始卖，会错过销售期；明年房地产 形势莫测，在目前的阶段，建议现金为王，所以我们建议  以“放大优惠+内部团购”的方 式，迅速着急目标客户。 ? 参考案例 既然是内购，价格必然会有大幅度优惠；另外，目前北区 40 年产权公寓极少，可参考可对 比的竞品不多；仅以美景麟起城 40 年产权精装公寓为例： 案例一：美景麟起城 美景麟起城精装公寓——位于文化路英才街交叉口， 18 平米和 35㎡两种户型： 共有两栋楼，分别是 4 梯 30 户，和 4 梯 40 户； 精装修交房，配套 7 万平米商业——万科运营的生活方式中心； 无天然气和暖气，有烟道 核心优势： 第一：全精装公寓，无论水龙头和马桶都是品牌； 第二：整个商业是由万科运营，大品牌支撑； 第三：是郑州第一个 18 平米的精装修微型公寓； 第四：销售政策灵活，公寓小本身总价低，但依然有首付分期，首付两万，分期两年， 受到投资客欢迎； 第五：现场体验感强，分别有 18 平米和 35 平米的精装修样板间； 第六，租客多，紧邻大学城，惠济万达广场； 与我们项目相比 比户型：美景 18㎡明星产品总价更低，有优势； 比产品：我们 4 梯 26 户，美景 4 体 30 户和 40 户，我们占优势； 比地段：我们占明显优势； 比交通：我们占明显优势； 比品牌：美景商业由万科运营，美景占明显优势； 比体验：美景有精装样板间，精装交房，有明显优势； 11 月 7 日开盘价格 18㎡精装公寓价格区间在 1 万到 1 万 1 之间； 35㎡精装公寓均价在 8500 元/㎡； 两栋楼综合均价大约在 9000 元/㎡ 公寓全精装，按照 700㎡精装标准，则它们公寓实际毛坯均价为：8300㎡/元 案例二：清华城 SOHO 公寓 清华城华贸中心，6 梯 30 户，29 层，下面 5 层商业， 目前公寓正在排号，价格预计 9000 元/㎡左右 核心优势： 第一：地段好，中州大道货栈街，双地铁口 第二：形象好，外立面非常绚丽，流线型建筑； 第三：配套好，大品牌签约全球首家上市影院韩国 CGV、北京华联旗下 BHG 精品超市 签约入驻！ 第四：产品好，空中泳池、健身会所；10000㎡空中花园； 第五：首付五万，分期两年，受到投资客欢迎； 第六：现场体验感强，精装修样板间已经开放； 第七，租客多，双地铁且紧邻东建材、CBD； 第八，产品丰富，有 LOFT，有酒店、有空中泳池； 与我们项目相比： 比地段：旗鼓相当，它们距离现在 CBD 近，我们距离未来 CBD 近； 比交通：它们略占优势，他们楼下就是地铁 3、4 号线地铁口； 比形象：它们形象比较炫丽，是它们一大核心优势； 比体验：它们占优势，精装样板间已经开放； 比配套：它们略占优势，商业大品牌已经签约； 比户型：我们占优势，它们主力户型面积略大，总价更高； ? 价格分析 清华城住宅价格大约在 11000 元/㎡，公寓 9000 元的价格约是住宅价格的 81%左右； 美景麟起城周边住宅毛胚价大约在 9600 元/㎡，美景公寓 8300 元/㎡（毛坯）的均价 大约为毛胚价的 86%； 分析：郑州市场上还有不少 40 年产权公寓，比如正弘数码港公寓目前销售价格大约在 7500 元/㎡，而住宅价格大约为 8500 元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的 87%； 比如高新区公园道一号 V 公馆（40 年产权公寓），目前在售均价大约在 7200 元/㎡， 而住宅价格约 8800 元/㎡，公寓价格大约是住宅价格的 81%； 比如航海路正商城的 40 年产权公寓，比如升龙天汇广场的 40 年产权公寓……等等， 由于 40 年产权公寓劣势较多，所以郑州市场目前在售的 40 年产权公寓的价格普遍位于同 楼盘住宅价格的 80%到 90%之间； 假如以我们楼盘住宅价格 1 万元/㎡计算，则我们公寓的市场售价应该在 8000 到 9000 之间，取中间价 8500 元/㎡计算。 ? 内购定价需要考虑的因素： 1、证件问题：由于市场上在售 40 年产权公寓大部分为五证齐全（比如美景、正弘等）， 少部分五证不全（但已经开工，有精装样板间，比如清华城 SOHO）我们的公寓还处于前期； 没有精装样板间，现场体验感远远不如市场上其它公寓； 低首付，我们是内购，不适宜低首付，而市场上几乎百分之百的在售公寓都在实行 低首付，超长分期； 开发商品牌：目前整个郑州房地产市场，品牌垄断化趋势越来越强，买房先看开发 商已经成为很多购房客户的共识，对内购更是如此，在非品牌开发商而且五证不全的情况 下，想让客户掏钱，需要我们在价格上做出更大让步； 所以，所以建议我们项目公寓价格在市场正常定价 8500 元/㎡的基础上再减少 500 元 /㎡，即内