锦绣澜湾地产项目营销策略报告.ppt

2009年营销推广策略执行简报; 　新城发展 　区域定位 　市场研究 产品研究 客群定位 项目定位 　2009营销策略报告;新城发展;新城在全球的发展;中心城市：城市中心区，半径5-10公里，面积100-600万平方公里，人口密度1-2万/平方公里 大都市区：由中心城市和郊区城市地区组成，半径30-50公里，面积1500-2000平方公里，人口密度5000-10000/平方公里； 大都市圈：又一个以上的大都市区组成，面积1-2万平方公里，半径100公里左右，人口密度1000-2500人/平方公里； 大都市带。由一个以上的大都市圈组??，面积3万平方公里以上，半径200-300平方公里，人口密度300-1000人/平方公里。; 全球著名大都市情况介绍：; 全球五大国际都市空间结构与人口密度; 北京新城规划; 新城出现的原因; 六种新城模式; 沈抚新城的概念模式;产业园区;新城在全球的发展;区域定位; 沈阳城区发展简介;　沈阳能成就东北的大都市带吗？; 沈阳大都市建设当前所于何种状态？; 沈阳大都市带起步者的要求？; 沈抚新城在沈阳大经济带中的发展具备哪些优势？; 沈抚新城的概念定位; 沈阳大都市圈 东部 TOD 产业新城; 客群购买新兴区域（版块）物业的一般过程：; 本案与沈抚新城的关系; 智者，当借势而行;总 结;市场研究; 竞品研究; 版块共性; 产品共性; 个案分析;棋盘山-世博园：中旅国际小镇;棋盘山-世博园：漫步地中海;蒲河版块：九如溪谷;占地面积;占地面积;占地面积;版块内：上上城 ;版块内：皇家海岸 ;产品研究; 项目位置; 项目区域环境 ; 周边配套及交通 ;A地块规划; A地块介绍; C地块介绍; 工程进度 预计C地块将于今年年底封顶 而A地块将有部分楼体封顶 对于立面、绿化、内部设施等都将等到来年施工 硬性配套 轻轨一号线于2009年4月开通 基本道路于今年9月30日动工 业主会所部分功能开放 其他未定; 销售状态; 深入研究;建筑类别;;;;; 关键点;客群研究;　本案客群的三大分支;　沈阳客群分析（区域内楼盘一般状态）; 棋盘山-蒲河客群关注点; 浑南新区客群分析;关注点; 客群接收信息渠道; 客群的一般购买过程; 客群购买过程分析总结;　本土客群分析;关注点;　抚顺客群分析;关注点; 三地客群比例;;;;;;项目定位; 产品分析; 项目区域分析; 周边环境分析;沈东200万平生态岛城;沈东200万平 生态 岛城; 别墅产品分析; 商业产品定位;本案最关键因素：“水”、“商”。 成就本案一种与众不同的生活方式。 不在是传统的“居于山林、不谙世事”的度假生活， 而是现代科技、商业全面发达的休闲、娱乐之城。; 思路转变; 思路转变; 思路转变;我们卖的不是房子 而是一种卓尔不群的度假生活 与超然于世的生活态度;世界级 水岸 生活;; 产品内容; 产品内容;3、休闲：贵族式休闲场所。包括 双会所/雪茄吧/咖啡厅/风情酒吧/音乐厅/电影院等休闲场所。;4、购物：世界珍品购物场所。包括 世界顶级购物商场、时尚风情精品商街、精品珠宝店等。;5、餐饮：高档餐饮场所。包括 西餐厅/各国风味精品小吃/高档酒店等。;6、工作：5A级写字间。包括 世界商务总部，总统级CEO豪华办公空间。现代科技网络、商务通讯、电子商务平台、网络视频会议等。使企业CEO、企业主在娱乐度假的过程中就可轻松实现企业重要管理工作。;7、居住：五星级酒店、别墅、住宅。包括 为客户提供豪华、舒适、享受的居住生活空间，即可享受家庭烛光晚餐、也可在群星的午夜聆听自然的美妙乐律。;8、服务：世界知名物业提供的菜单式物业服务。包括 日常家政管理服务、票务服务、订餐送餐服务、临时翻译等方面。;;SLOGEN（主题广告语）;;2009年营销策略简报;核心策略; 沈阳营销策略;本土王者 区域垄断;;营销节奏;;　年度重要节点;09春季房交会;; 节点重点诠释; 项目入市——全新概念解析; 推广策略; 春交会——趁热打铁; 开盘——蓄客消化; 新品发布——全面出击; 秋季房交会——收关之战; 2009年沈阳地产运势预测及项目运作节奏对比; 2009年营销推广节奏总括;;;;;; 营销推广费用预算;沈阳市场营销总额预算： 洋房、高层：30万/套×1套/天×300天=9000万； 别墅销售：160套×80万/套=12800万 营销总额共计：2.18亿 由于沈阳对项目属于新市场开拓，预算比例应比传统2