鞍山京华汤邑项目整体定位与物业发展建议.ppt

鞍山京华汤邑项目整体定位与物业发展建议;报告思路;*;品牌价值;项目位于鞍山城南千山区汤岗子镇，在新市政中心的规划范围地带。;目前项目通达较好，区域发展不成熟，城市意向较弱，商业、休闲娱乐等城市配套功能较为欠缺，但未来具备规划利好。;*;技术指标;位于城市核心区域外延、区域成熟度不高、大规模住宅开发项目;项目目标解析;战略层面： 从城市发展阶段、项目在城市中的地位及发展前景、项目可能担负的城市功能入手，系统的、框架性的综合解决问题。;针对大规模项目，我们的出发点：;突出开发商品牌和产品品质优势，树立项目标杆形象，占据区域领导者地位。;城市与区域发展研究;放眼城市; 2008年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨，2009年人均消费性支出稍有波动，2010年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低，可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高。;固定资产投资分析：鞍山近四年固定资产投资和房地产投资发展良好，保持稳步增长。;商品房供应及成交分析：2013年上半年鞍山市整体商品房供应量同比下降20%，成交量大幅度上涨131%，成交均价上涨2%。;经济;*;;*;;;产品分析：万科惠斯勒小镇1期产品主要以二室和三室为主，去化产品也以这两种户型居多，大面积产品去化相对较慢。 ;;产品分析：万科惠斯勒小镇3期产品主要以三室和二室为主，去化产品也以这两种户型居多。 ;高层户型赏析;景观示范：注重细节与品质的结合，用实景打动客户;万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2011年公司实现销售面积1075万平米，销售金额1215亿元，2012年销售额超过1400亿。销售规模持续居全球同行业首位。;惠斯勒项目营销借鉴启示;;华润橡树湾二期产品配比;高层产品??化分析;产品分析：以六层花园洋房为主力产品，主力面积150-200㎡，由于附加值高，去化较好。;户型特点总结;景观示范：华润橡树湾将品质体现在每一处，即使是户外，也会用细节告诉客户橡树湾的独到之处，让客户感受到橡树湾高端氛围。;????? 华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成分股，成为香港蓝筹股之一。截止到目前，华润置地已进入中国内地39个城市，正在发展项目超过70个。 华润置地以“品质给城市更多改变”为品牌理念，致力于达到行业内客户满意度的领先水准，致力于在产品和服务上超越客户预期，为客户带来生活方式的改变。目前公司已在北京、上海、深圳、成都等中国内地39个城市践行着高品质的理想。并已形成八大住宅产品线系列：万象高端系列、城市高端系列、郊区高端系列、城市品质系列、城郊品质系列、城市改善系列、郊区改善系列、旅游度假系列；持有物业发展了都市综合体、区域商业中心五彩城两种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体，已在杭州、沈阳相继开业，并将陆续在成都、青岛、郑州、上海、无锡、重庆登陆。在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。华润置地深度挖掘品质需求，从客户起居行为出发，提供从户型布局、器具配置到人性化收纳设计的增值服务。;橡树湾项目营销借鉴启示;案例借鉴总结：成功项目的价值借鉴，使本项目必须采用适合高端项目的价值策略赢得市场。;;项目发展策略与整体定位;主动承接汤岗新城区域价值，以高形象、高品质，体现宜居环境与城市生活氛围;通过整体规划、产品和营销打造项目高尚形象，体现宜居环境，代表先进城市元素。;*;*;*;*;*;客户能感知的价值点;城市内改善升级型客户——随着城市的发展，以及人们收入的提高，区域内地缘性居民也迫切的想要提升居住环境； 初次改善及刚需客户——想要改善现有的生活环境，追求更高的生活品质客户，有着改善居住需求、并有一定的购买实力，是重要的潜在客户； 投资型客户——看好区域发展、认可区域环境、产品品质的潜力客户；;区域价值认同趋势： 城市新区、配套齐全、稀缺资源占有;满足客户的偏好，我们应该传递给客户什么？;满足客户偏好的产品特征;【占有城市稀缺的自然资源】;客户对居所的核心价值诉求，所反映出的产品偏好特征：;【能经受时间磨砺的建筑品质】;【高品质的物业服务】;在客户深访及调研问卷中发现，基于客户已形成的居住习惯所反映