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房地产销售合同中应注意之问题分析 内容提要：房产销售合同中的细节已经是决定开发商能否减少退房、降价 等争议的有效手段。 对当事人住址、 通知方式、 交付时间、 交付方式、 配套设施、 不可抗力、 违约金、 房产证的办理等已经是房产争议的焦点。 开发商只有制定更 合理和更完备的合同才能有效的保护自身利益。 关键词：风险 合同 防范 房地产市场正处于低潮之中，以前开发商只要有房，不管房子好坏，不愁 没人要。但现在，用惨淡经营来形容开发商的日子一点也不为过。买方市场 的到来增强了购房者讨价还价的砝码， 以前不可能的销售条件和合同条款开 始出现，购房者在谈判时也会要求加上一些特殊条款……。由于房产跌价， 一些买房者想方设法退掉房子。销售人员签订合同时所不注意的细节，现在 成为争议的起因。 如何防止争议的发生，确保合同的顺利履行，不仅是开发商房屋质量要 符合合同约定，而且要求开发商制定结构严谨、内容完整的合同。售房合同 千篇一律的形式将会改变， 精细化、差异化、专业化将成为一定时期的主流。 对开发商来说，如果不能及时作出应变，仍坚持千篇一律的格式条款，不考 虑购房者的利益，将会对产品的销售产生负面影响，不利于开发商渡过地产 严寒。最近笔者对几家房产顾问单位提供法律咨询服务时，发现房产销售人 员在合同签订中对上述问题仍存在房产牛市思维定式， 因此要特别提醒房产 销售人员注意。 笔者根据当前市场形势结合多年执业经验对房产销售合同签订中应注 意的问题提出以下建议。 一、买方地址的填写。 有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写， 出现地址不详甚 至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。卖方 的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。 买方的地址应填写户籍所 在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地；同时，要在合同 中列明买方经常居住地变动的，应及时通知卖方，否则按买方提供的地址无 法送达的责任由买方承担； 委托他人代收的应出具授权委托书和被委托人接 受委托的承诺书。 由于一般合同文本只是印制了自然人作为买方的情形， 导致当法人或其 他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况。 二、对买卖商品房基本情况描述。 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主 管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发 商的故意欺诈， 也有现行法规不甚完备的原因。 一段时间以来， 建设部 1995 年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行） 》是计算商品 房建筑面积和公用面积的主要法律依据。 但该规定的法律效力较低而且规定 过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉 的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。曾出现这 样的案件， 房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相 差悬殊，而两部门都具备 “测绘资质 ”，导致法院难以认定。 针对上述情况，我国第一个国家标准 《房产测量规范》（GB/T 17986-2000） 于 2000 年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院 进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即 “房产管理部门负责商品 房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商 品房面积测量机构的资质提出初审意见。