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怎么样才能做好三线城市的房地产策划和销售？ 一、 进行详细的市场调查： 1、 对当地的市民对商品房喜好调查清楚，采用抽查汇 总办法，特别要注意一些调查方法，让当地市民能讲 真话，调查前先准备些小礼物，如毛巾、香皂、茶杯、 扑克牌等日常用品，打上公司名称，既做了楼盘启动 前的宣传，又可起到讲实话的作用，人都有贪小便宜 的心理。如果你什么都不给，突然冒失的问人家一句， 现在人都很忙，不会搭理你更不会讲真话了。 2、 对兄弟楼盘进行详细的调查，要知道，人家先进去 开发，肯定也事先做了很多工作，特别是已经在当地 做了好几个楼盘了特别注意他最后楼盘的设计及特 点，就掌握了 80% 如果是只开发了一个楼盘的就有针 对性的调查其第二期、第三期。因为大家都知道，第 二期、第三期的设计肯定是经过了第一期设计部不合 理的修正，并强化了业主需求的特点，总结了业主的 反馈意见，一定错不了。但是有人会问，如何去了解 兄弟楼盘的最真实的最内幕的信息呢，这个就要方法 了不管你请兄弟楼盘售楼人员吃饭也好，请当地市民 协助踩盘也好，总之要不惜一切方法搞到对自己有用 的东西，这就是一个策划销售人员的能力关键所在。 这个问题对我来说印象很深，比如我早前在江西 某市做项目的时候，此地方的人有好客的习惯，逢年 过节喜欢亲朋好友聚在一起吃饭，所以，户型特点就 出来了客厅面积要大，因为客厅大，主卧也变大， 135150 平方的房子最好卖， 占 70% 。 客厅小了客 人来了没面子，无法容下来走亲戚的客人。当我把调 查报告上报到开发商时，开发商非常反对，因为我方 案要推翻开发商之前所有的规划设计。 但是一直坚持， 最后董事长还是相信马太福星，毕竟是马太福星成功 运作了很许多楼盘， 经验丰富。 后来董事长派了 3 位 得力助手协助我重新调研，毕竟是 15 万平方米的楼 盘，投资太大，不得马虎。一个月后，与马太福星调 研结果完全吻合。这样才全部翻盘，重新规划设计， 不但建筑总面积增加了 5000 平方米，最后开盘销售 时当日销售 300 套， 80% 为大户型。可见，前期市 场调查是多么重要。 3、 通过各种渠道，解当地的风俗习惯，如通过民政部 门、宗教部门、走街串巷，点点滴滴，经过时间的积 累，汇总市民的调查，如有什么特色文化、饮食文化、 庙会、朝会、非物质文化遗产等。 二、 撰写的广告宣传文案 要通俗易懂， 文字简练， 能结合当地的土著文化描述 更好。经常看到一些楼盘的广告词，很笼统，很深奥， 三线城市是行不通的比如 大城尊邸，人文天成 什 么意思，水平有限，看不懂。还有 立城府之上，筑显 赫领地，享奢华尊贵 更不懂了。有的老百姓看到这个 反而会望而止步，一个普通的楼盘，讲得这么玄乎，人 家一看就以为很贵，就不会问了。倒看过有很多优秀的 三线城市的楼书及广告宣传册，做得很好。比如：学校 就在隔壁，先讲一个孟母三迁的故事，且用的白话文 孟子小时候很贪玩，模