上海恒地仓的项目市场篇.pptVIP

一、市场总体分析;1、 上海办公楼市场现状;供应量分析;成交量分析;成交价格分析;整体办公市场总结： 整体市场新建办公项目的不足，后市办公市场将主要以存量房去化为主，新建项目将面对存量用房现房优势及价格优势的竞争； 本月成交量及成交价格的回升，是08年以来整体办公市场后市逐渐回暖的良好征兆，同时上海定位的再次确定以及救市经济的效应体现将有助于市场回暖，而随着日趋接近的世博经济的到来，办公市场将注入强有力的上升推力。;二、上海LOFT 办公产品市场情况分析;上海LOFT??目分布;上海LOFT项目分布;上海LOFT项目分布;上海LOFT项目产品分析——产品规划导向;上海LOFT项目产品分析——销售情况（08年至今）;价格情况;上海LOFT项目产品分析——客源分析;LOFT办公市场总结： 随着创意产业园项目停批影响，LOFT办公项目面临较大的市场供求压力； 目前上海LOFT项目主要以小户型，低总价项目为主，同时由于多为老建筑改造项目，普遍品质不高，客户档次偏中低档。 LOFT产品相对平层产品的高单价性是利于本案销售的市场机会点。;三、 项目区域办公楼市场情况分析;徐家汇写字楼供应主要集中在徐家汇区域,而本项目所在的田林板块无新建项目供应。;区域办公需求;甲级办公的租金基本集中在2.5-3元/㎡/天之间，且面积普遍偏大，单元面积从90-175㎡不等。;面积;光大会展中心客源类型;2、附近租赁型办公物业情况;项目;附近办公物业客源类型;区域办公市场总结： 区域市场新建办公项目供应明显不足。除光大会展中心外，多数办公用房为企业对外出租； 区域内的办公需求充足，但受迫于区域供应不足，仅靠租赁去化，导致区域产品租赁率极高。区域目前甲级办公产品的租赁价格在2.5-3元/㎡/天之间，而厂房类办公产品考虑到位置因素，则从1.7-2.4元/㎡/天不等，主力集中在2元元/㎡/天左右； 区域产品面积段较为丰富，单元主力面积在90-120平方米之间； 由于距离漕河泾开发区较近，区域内的办公租赁型企业以电子、制造及物流企业为主，同时依托光大会展中心，会展行业也是区域一大客源主体； 目前区域办公产品普遍档次较低，高档办公需求难以去化。;四、 项目解析及定位建议;;特点 大面积的露台设计丰富了局部产品形态，提升了产品的附加值； LOFT产品目前为市场空白，对其产品自身价值的提升无法在区域市场内得到考证； 产品预计80-100平方米的主力面积符合目前市场的主流需求，但考虑到LOFT带来的实际使用面积的增加从而造成其超过了目前市场的主力需求面积。 ;3、项目SWOT分析;结论： 从整体市场角度来看，区域办公物业供应缺乏，尤其以高档办公极为缺乏，而市场需求较为旺盛，市场呈现较为激烈的供应空白。 从项目自身情况来看，虽然项目本身具有鲜明的特点，但与市场主力需求存在一定的差异，如能进行一定的调整则市场接受度将更高。;项目价格建议;谢谢！