联合开发成功案例上海联洋社区.pptxVIP

上海传统市区联洋社区案例研究/上海联洋社区联合开发成功案例代表上海联洋社区区域概况:地理位置北至杨高路，南至锦绣路，东邻罗山路，西接民生路 规模项目用地面积：189.4公顷规划建筑面积：294.61万㎡项目位于上海浦东，附近拥有陆家嘴金融商务区、新上海商业城等设施，客户大多为外地有些毕业生和外国来华的高端金融贸易人员。案例研究/上海联洋社区项目背景：在什么样的土地上开发？ 项目用地面积：189.4公顷 规划建筑面积：294.61万㎡ 项目区域：北至杨高路，南至锦绣路，东邻罗山路，西接民生路。 项目用地情况：大多数为农田，周围形象差。 项目用地紧挨当时上海规划的大型绿地项目：世纪公园。 这种规模的大型绿地在上海极为稀缺。上海目前的大型绿地案例研究/上海联洋社区初期只有零星的小规模地块出让，定位低，缺乏明确导向1993-1999年期间： 由当时代表洋径乡的集体所有制企业广洋公司与陆家嘴集团、浦东土地控股公司等多家政府企业合资成立联洋土地发展有限公司，专门从事区内未被征用的189.4公顷非公建用地的一级开发。 这期间只有零星的小规模地块出让，导致定位低，而且用地性质没有一个明确的导向 ，后续土地难以有序开发。案例研究/上海联洋社区1999年联洋集团区域重新定位为：上海市最大的中高档居住区 1999年，联洋集团为了解决土地整体开发问题 ，决定拉高区域档次，将此块区域重新定位为：上海市最大的中高-高档居住生活区 。 高定位意味着高配套，高单位成本 同时，项目又是当时上海面积最大的高档小区 这对开发商意味着总成本高 但是，开发商是一间刚经过改制的国营开发商联洋不具备这样的实力，但是需要开发这样的社区，这个矛盾，如何解决？联洋用的办法是，联合开发，统一协调。案例研究/上海联洋社区引入十家企业承担二级开发，突破开发投资困境 为了解决资金问题 ，联洋集团引入了十家企业承担二级开发，而这些企业参与联洋社区开发的目的就是投资土地，进行建设开发，以获取投资回报。 在所有二级开发企业中，还可以具体分为从事住宅开发的企业和从事社区商业开发的企业。从事社区商业开发的企业主要是上海证大商诚房地产开发有限公司，在联洋年华、水清木华面房也有部分商业。在这10个开发企业中，很多企业是有资本市场背景的，如证大投资公司所支出的几个开发企业，虹桥经济投资公司等。案例研究/上海联洋社区组成了开发企业联合会，十家开发商协作开发上海泰达房地产开发有限公司 为了协调和管理十家开发商，联洋集团初期便成为了开发企业联合会。 开发企业联合会主要职能：统一宣传口径，统一参加参展会，统一规划，统一配套，统一营销策略。 联合会主要方式：每月定期不定期举行例会，社区所有项目全部要通过联合会通过。上海证大三角洲置业有限公司上海仁恒房地产有限公司上海四季春置业有限公司 上海联洋土地发展有限公司 上海华丽家族房地产开发公司 上海联洋置业有限责任公司 上海虹桥经济技术开发区联合发展有限公司 上海和联房产开发有限公司 上海中邦置业集团有限公司 当代清水园仁恒河滨城联洋花园邻里中心第九城市联洋年华水清木华华丽家族金色维也纳联洋新苑天安花园九间堂御景园四季雅苑御翠园案例研究/上海联洋社区以综合规划局为第三方，设置引导性规划，统一协调开发 以综合规划土地局为第三方，作为整个地块开发中的重要技术主体。综合规划土地局设置了《引导规划》，提出了统一的建筑、交通、文化、园林的规划指标，保证了土地在出让后可以维持整个小区的统一的设计和风格。 《引导规划》成为法律条文，联洋社区的任何一个建设活动都是在有规划的前提下进行的，即使上一轮规划不符合新开发形式的要求，也必须经过修改规划的程序后展开。当代清水园仁恒河滨城进才中学联洋花园邻里中心第九城市联洋年华水清木华华丽家族金色维也纳联洋新苑天安花园九间堂天主教堂御景园四季雅苑大拇指广场医院御翠园证大“丽笙”酒店罗丹广场案例研究/上海联洋社区联洋集团主导“邻里中心”的开发，解决公建配套问题 联洋新社区所有的共建配套由联洋集团主导，全部集中在“邻里中心”，同时实现居住区和生活消费区的分离，使得各个项目都变成了纯住宅项目，很好地解决二级开发的开发商公建配套问题。案例研究/上海联洋社区“邻里中心”分期开发，以非盈利和少盈利的项目为主邻里中心分三期开发：第一期，联洋集团开发罗丹广场，满足社区的基本需求。第二期，证大集团开发大拇指广场，提升社区的商业形态。第三期，联洋集团根据需要在罗丹广场上增加相应的商业业态。