金地东莞金地格林上院下半营销策略.pptxVIP

上院的营销之道2008-07前言2008年，东莞房地产市场进入了深度调整期。受到大环境的影响下，我们在大岭山也同样遭遇了空前的销售压力。格林上院项目上半年销售数据：截止至08年6月30日，本年度累计成交住宅204套（一期157套，二期47套），成交金额7450万元，成交面积1.73万㎡，销售比例仅为19%。那么，项目下半年的营销之道在哪里？首先让我们从市场开始。问题一：东莞楼市成交量巨降？—— 08年上半年东莞市场发展现状08年上半年东莞房地产市场 ---- 住宅供应08年上半年住宅供应总面积同比增加6.95%，环比减少45.5%2007年2008年08年上半年东莞全市商品住宅新增供应总量：供应面积约288.1万平方米，供应套数27321套，同比去年增加15.42%。08年上半年东莞房地产市场 ---- 住宅销售 08年上半年住宅销售总面积同比缩减47.8%，环比下降50.2%2007年2008年07年上半年东莞全市商品住宅销售面积为300.4万平方米，下半年为315.2万平方米。08年上半年住宅销售总面积为156.9万平方米，销售总套数12673套，同比、环比均缩减一半。由于东莞市政府突然公布“取消购房入户”时间，使07年12月份销售量短暂猛增。08年上半年东莞房地产市场 ---- 供需关系08年上半年市场住宅供需关系严重失衡，供需比例为【1.84 : 1.00】2007年2008年07年8月份之前，基本是“求大于供”，07年9月之后，“供大于求”。市场面临巨大的供应压力。08年上半年东莞房地产市场 ---- 供需关系年度月份面积套数供应面积销售面积去化率供应套数销售套数去化率2007年1月45.9 55.3 120%4165 5001120%2月24.9 16.4 66%2198 140864%3月35.1 44.4 126%3347 3795113%4月62.6 41.9 67%5724 359363%5月51.4 71.5 139%3997 6129153%6月49.4 70.9 143%4232 5686134%7月65.2 75.0 115%5527 6415116%8月43.7 53.8 123%2905 4668161%9月131.3 58.2 44%13416 519439%10月49.8 38.1 76%4220 373889%11月95.0 39.4 41%6757 395359%12月143.6 50.7 35%12390 466538%2008年 上半年1月56.1 24.7 44%6181 268143%2月20.0 9.2 46%1899 94250%3月29.9 29.6 99%2291 2916127%4月70.3 27.3 39%6463 242337%5月62.4 40.6 65%5681 371165%6月49.5 25.4 51%4797 225947%07年9月份开始，供应及需求的面积去化率急剧下降。07年上半年总体去化率为112%，08年上半年总体去化率仅为54%，同比下降58%。同样从07年9月份开始，供应及需求的套数去化率也同步下降。07年上半年总体去化率为108%，08年上半年总体去化率仅为55%，同比下降53%。08年上半年东莞房地产市场 ---- 销售金额 08年上半年住宅销售总金额同比缩减34.9%，环比下降52.4%2007年2008年东莞全市商品住宅销售总金额：07年上半年为143.5亿元；07年下半年为 196.4亿元； 0 8年上半年为93.5亿元，仅为去年同期的65.1%。08年上半年东莞房地产市场 ---- 销售价格从07年9月份开始，东莞市场销售价格已连续8个月呈下滑走势。2007年2008年“9·27”新政出台后，众多开发商采取观望态势，并没有从货量及价格上有太大的调整。但随着市场因素的继续不明朗，07年12月份光大地产两个高端项目（天骄风景、锦绣山河）被迫上市，08年4-6月份， “中信森林湖”、“光大锦绣山河二期”、“沿海丽水佳园”、“金域中央”、中心区“尚书银座”及万科两大项目等高端别墅与含装修公寓项目的集中出货，使市场的价格走势在稍高的物业类型变化中得到阶段性短暂拉高。从基本面来看，07年末至今，东莞市商品住宅（含别墅）均价已经从最高6805元跌落至08年3月的5598元，下挫1207元，幅度达到17.74%。但是市场在“有价无量”的压力下，短期内价格回调明显缺少有效的支持。08年上半年东莞房地产市场—— 供应预期市场供应在08、09年年集中放量，竞争态势空前激烈。年度商品房批准预售面积(万㎡)商品房实际销售面积 (万㎡)去化率2004年561.68160.58 29%2005年576.11321.85 56%2006年660.05350.63