凤林山庄方案策划书范文.docVIP

凤 林 山 庄 策 划 方 案 一 项目概况 （一）项目地理位置评估 项目位置 泸州市龙马潭区五交化一条街 项目区位评估 在泸州市市区地图中我们不难看出五大区位板块，中心半岛、城北新区、城南、城东、城西。项目位于中心半岛与城北新区和城东结合部位，辖三地出入口中心地带，交通十分便捷，覆盖区域宽广，受众面大。 仅从龙马潭区区位中分析，我们可将其分成四大板块：小市旧城区、回笼湾街区、龙马新城区和城北新区。在这四大板块的房地产宏观市场中，很明显可以看到城北新区属于开发质素较高，房地产市场形成最快的一个高端区域；龙马新城区属于中等质素，不论价格，建筑质量，建筑整体规划，小区面积，都较城北新区稍逊一筹；小市旧城区因为老城区面积较大，道路状况单一，多年来发展较为缓慢，一直阻碍房地产市场的发展；回笼湾街区因其独特的地理位置优势，多年来形成了川南最大的商贸集散地，城市交通四通八达，流动人口数量大。由于该区域商贾众多，一直以来都为商家所必争之地，商业氛围十分浓厚，在相当一段时间内阻碍了房地产住宅市场的健康发展，目前向阳街、五交化一条街、汇金路一带的楼盘即可视作该区域房地产住宅市场的典型特征： ※ 规模普遍较小； ※ 新开发建设项目较多且密集； ※ 项目开发质素普遍较低； ※ 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。 （二）、项目经济技术指标及相关销售参数 规划用地面积：5501㎡ 总建筑面积：9902㎡（其中：13#楼2987㎡、14#楼3338㎡、15#楼3577㎡）其中住宅总建筑面积：7806.5㎡ 基底面积：1650㎡（其中13#楼608㎡、14#楼502㎡、15#楼540㎡） 住宅98套（其中：一室户7套、二室户42套、三室户36套、跃层户13套） 建筑容积率：1.80 建筑密度：30% 绿地率：30% 13#楼——山体间距：11米 13#楼山墙——山体间距：5米 14#楼——15#楼间距：16米 14#楼、15#楼山墙——塑料厂宿舍楼间距：9米 缓坡坡度：150 13#楼面积：58.8㎡（2套）、71.2㎡（2套）、108.1㎡（8套）、118.4㎡（8套），共计20套； 14#楼面积：57㎡（5套）、83㎡（25套）、88㎡（5套）、100.5㎡（1套）、128.1㎡（1套）、128.2㎡（5套），共计42套； 15#楼面积：83.6㎡（10套）、109.2㎡（20套）、130.8㎡（2套）、162.7㎡（4套），共计36套。 （三）项目销售周期预估 预热准备期：2004年10月—2004年11月 认 购 期：2004年11月—2005年12月 正 式 认购：2004年12月8日—2005年12月18日 强销准备期：2004年12月19日—2005年3月31日 强 销 期：2005年4月1日—2005年4月30日 持 续 期：2005年5月1日—2005年5月31日 清 盘 期：2005年6月1日— 备注： 销售周期全长8个月。 销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及认购情况等因素影响，可随之调整。 正式认购可提前或滞后，由认购情况决定，基本认购量达到60%。 （四）园林景观营造建议 居住区环境景观设计的五项基本原则：美化生活环境是为了体现社区文化的社会性原则，注重节能节材合理用地的经济性原则、生态原则、地域性原则和历史性原则。 景观设计分为9大类，包括绿化种植景观、道路景观、场所景观、硬质景观、水景景观、庇护性景观、模拟化景观、高视点景观和照明景观。在每一个类别中又从环境景观的组成元素进行细分，比如水景景观从功能性元素和园艺类元素的角度，分出自然水景、泳池水景、景观用水和庭院水景、装饰水景等内容，并逐层进行细化分解。 对本案园林景观的营造，我们重点应考虑到与项目自身的命名、项目地块形式、建筑物布局、楼间距四个因素的制约。从景观设计上建议采用道路景观、种植景观与水景景观相辅相成的设计思路。重点在于空间的营造，由于地块存在很明显的自然标高，尤其是小区出入口到达14#楼和15#楼之间的150缓坡。 在空间上我们将项目地块所组成的自然空间，分为三个空间层次： 13#楼水平标高层、150缓坡层、14#楼和15#楼标高层。在这三个空间层次上我们都很容易分辨出地块的自然落差，因此也很容易联想到水景景观的营造，在水景景观的营造上我们应结合项目的命名，充分利用水景景观体现出“凤凰”婀娜多姿的灵性，让水景的景观路线不是单一的直线水景，也不应该是静止不动的水景，考虑到这两方面，我建议在14#楼和15#楼标高处建造活水池，在活水池中央及四周设置喷泉，水流通过5米的自然落差至13#楼标底，形成叠泉水幕，此景宛如靓丽的凤尾，在水流落