西安国色天香营销的策划的方案.pptVIP

国色天香营销策划方案;报告结构;第一部分 区域价值分析区域特点分析 / 竞争项目分析 / 区域趋势总结;区域特点分析;全国角度看长安板块——;西安角度看长安板块——;经济发展角度看长安板块——;交通运输角度看长安板块——;区域功能角度看长安板块——;综上所述;竞争项目分析;智慧城;融发心园;金泰·假日花城 ;长征·365 ;紫薇·尚层 ;综上所述;区域趋势总结;长安房市蓄势待发，本案与时俱进 长安板块正处于一个转折点 此时机会将与挑战并存 从区域出发、从竞争突破 占据主导地位、确定强势形象 ;第二部分项目价值分析项目SWOT分析 / 项目产品定位;项目规模：项目用地237亩， 总建筑面积33万㎡ 一期开发面积约8万㎡ 建筑形式：5.5层至6.5层宽景多层电 梯花园洋房 容 积 率：1.33； 建筑密度：23.1%； 绿 地 率：39%， 户型面积：90-230平米 套 数：一期共424套， ;项目SWOT分析;S（STRENGTH）;W（WORST）;O（OPPORTUNITY）;T（THREAST）;最大的难点 —— 价格最佳的突破点 —— 产品差异性最有效的解决途径 —— 品质感的提升;项目产品定位;市场定位;形象定位： 充分体现现代贵族情怀和人文价值， 注重生活质量、讲究高度休闲的中产阶级生活乐园。 ;定位标志： 功能舒适，与传统住宅具有差异性，努力满足人们以充分 休闲为核心的精神文化需求。 与高端购房客群对接，外观力求简洁、现代、高档、有价 值感。 区域内标志性项目，与周边的传统住宅小区有明显的视觉 差异。 ;客群定位 ; 客群特征： 被社会公认的领跑者—— 他们品位时尚、另类，不拘于传统的生活享受方式； 享受极致生活—— 事业成功、追求极致享受，热爱生活及朋友，需要共享生活； 讲求排场与张扬自我—— 经常性进行商务聚会，居家已经成为炫耀身份的一种享受； 追求更时尚更另类的享受方式—— 社会地位显要的特权阶级，追求意想不到的另类享受空间； ;职业特征 ： 企业中、高级管理人员； 高校教师等具有较高知识层次人群 ； 私营企业主 ； 自由职业较高收入人群 ?? ;客户来源： 主要来自区域内的现居住者和工作者及部分的周边中高端人士 年龄特征：30—50岁的中青年家庭为主 购买力：40--100万元的支付能力，家庭年收入超过20万元； 购买目的：自住型客户占绝对比例，亦有少量的投资买家和商家 ;价格定位 ;价格风向标： 有权威机构预测，中国经济还将保持至少15—20年的高速增长，也就是说，中国处在经济发展的黄金时期。 西安房地产交易量年均增长速度超过30％， 西安城市人口以年均超过30万人的速度向前递增。2007年10月，西安住宅价格与去年同期相比上涨9.6%。 12月1日即将实行的最新政策也在刺激西安房产的价格上涨。 专家预计长安区一般的住宅项目在二至三年将会有15%-30%超高涨幅。;分析调研数据我们也发现，周边的项目多为高层、小高层等容积率高的建筑形式，从品质上讲与本项目存在不小的差距。以智慧城为例，从一期到三期的价格走势上分析，每期的涨幅约为500－800元，这也不单单是智慧城一个个例，事实上，长安依托三大资源，使长安逐渐走向西安的副中心地位，长安楼市土地价格净增了3倍以上，成交价格以每年600元左右的幅度增长。很大程度上这是长安地产价格的趋势快速走强的结果。 因此我们有理由相信，08年5月开盘的国色天香，将其均价定在4200元/平米是一个比较理想而又稳妥的高度。 ;一期均价预期：整体均价不低于：4200元/平方米;市场身份定位 ; 区域市场先锋的身份高调入市； “墅质美宅，领袖长安”居住文化代言人； 中产阶级的身份标签； ;第三部分 产品价值分析产品卖点及概念整合 / 概念提炼;产品卖点及概念整合 ;1、区位环境概念： “高校云集，感受书香文化” “上风上水、共享生态资源” “规划发展的巨大潜力，必须捷足先登的战略地带” ;2、产品概念： “墅质美宅，领袖长安” 针对区域内低密度产品的稀缺性，本案正迎合人们在该区域购买高品质住宅的最高追求，她的出现代表了长安住宅的 最高品质。;3、户型及建筑设计 ： “别墅尺度的空间布局” “7.8-8米的大面宽设计” “跃层户型的设计并赠送露台” “现代风格，韵味深厚” ;4、社区环境 ： 景观先行，名家手笔，以人为本，在园林规划上体现温情、静怡、和谐，细微点滴之处无不折射“纯品居住文化”的博大内涵。 ;5、物业管理 ： 品牌物业公司主理。星级酒店的服务水准，极力营造“纯居住文