江阴黄山湖项目最佳价值论证报告.docVIP

目 录江阴黄山湖项目最佳价值论证报告 目 录 1. 论证分析结论 2. 论证分析前提条件 2.1. 技术控制指标 2.2. 出售价格确定 2.3. 租售方案确定 2.4. 成本费用计算依据 2.5. 资金计划安排 2.6. 特别说明 2.7. 规划方案分析依据 3. 规划布局一（方案一2层独立式+2层双联） 3.1. 经济技术指标 3.2. 收入估算 3.3. 成本费用依据 3.4. 项目盈利分析 3.5. 成本构成分析 3.6. 财务评价基本结论 3.7. 综合分析 4. 规划布局二 4.1. 方案二（2层独立式+3层联排）： 4.1.1. 4.1. 4.1. 4.1. 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.2. 方案三（2.5层独立式+3层联排） 4. 4.2.2 4. 4. 4.2.5. 成本构成分析 4.2.6. 财务评价基本结论 4.2.7. 综合分析 4.3. 方案四（2.5层独立式+4.5叠加式） 4.3.1. 4.3.2. 财务评价基本结论 4.3.3. 综合分析 4.4. 三种方案对比分析 5. 规划布局三 5.1. 方案五：2.5层独立式+联排+4.5层叠加 5.1.1 5. 5. 5.1.4 5.1.5. 成本构成分析 5.1.6. 财务评价基本结论 5.1.7. 综合分析 5.2. 方案六：2.5层独立式+3层联排 5.2.1. 经济技术指标 5.2.2. 财务评价基本结论 5.2.3. 综合分析 5.3. 两种方案对比分析 6. 规划布局四 6.1. 经济技术指标 6.2. 财务评价基本结论 6.3. 综合分析 7. 附表 7.1. 方案一成本及盈利测算 7.2. 方案二成本及盈利测算 7.3. 方案三成本及盈利测算 7.4. 方案四成本及盈利测算 7.5. 方案五成本及盈利测算（方案七） 7.6. 方案六成本及盈利测算（方案八） 前言——我们的论证思路 到目前为止，易道出的设计方案，从总图的规划布局上看，实际上有四种布局，即有四种方案，在每种现有方案的基础上，可在不改变规划布局的相对空间关系上，进行物业类型的替换、重组，每种方案可衍生出若干种细分方案。本价值论证报告，将采取二层对比关系，对方案进行详细的分析和对比，寻求最佳方案。 首先是基于每一种方案，在规划布局、空间关系相对不变的情况下，进行不同物业类型的替换，寻求每一种规划方案中相对较优的物业类型组合。 其次是对四种规划、四种空间关系中各自最优方案的对比，寻求最佳的规划布局、相对空间关系。 最后综合上述两个层面的对比分析，寻求最佳综合结论，指导项目的规划设计与建筑设计。 1. 论证分析结论 最佳价值论证以项目评价及市场定位为基础背景，结合易道设计公司在前一阶段提供的几个规划方案，对相关财务数据进行科学的调查、搜集、整理和测算，从经济价值角度为本项目指出最适合的开发及销售方案，为项目前期决策作参考。 根据目前规划方案，可供选择的四种规划布局： 规划布局一 规划布局二 规划布局三 规划布局四 此次价值最佳论证结论的财务指标数据及各方案的优缺点如下： 物业类型 容积率 开发成本 销售收入 开发利润 品 牌 优/劣势 规划一 方案一 独立式+双拼 0.28 10877.04 15500 3762.71 ★★★★★ 品牌形象高； 资金回笼快； 方案报批顺利。 盈利能力相对较小； 地块价值没最大利用。 规划二 方案二 2层独立式+联排 0.38 11586.75 19540 6868.78 ★★★★ 品牌形象较好； 资金回笼较快； 方案报批顺利； 盈利能力比方案一强。 地块价值没最大利用。 方案三 2.5层独立式+联排 0.39 11667.24 20047.5 7267.62 ★★★ 盈利能力较强； 品牌形象尚可； 资金回笼较快； 方案报批顺利。 地块价值没最大利用。 方案四 2.5层独立式+叠加 0.48 12292.14 21083.5 7621.23 ★★ 盈利能力较强； 资金回笼较快； 方案报批顺利； 品牌价值较低，形象弱。 地块价值没最大利用。 规划三 方案五 2.5层独立式+联排+叠加 0.51 12544.08 22940.5 9123.22 ★★ 盈利能力很强； 方案实现用地价值最大化。 品牌价值低，形象弱； 报批存在难度。 方案六 2.5层独立式+联排 0.42 11966.22 21932.5 8749.03 ★★★ 盈利能力很强； 品牌形象尚可。 方案实现用地价值不是最大化； 报批存在难度。 规划四 方案七 2.5层独立式+联排+叠加 0.51 12544.08 2