荔湾区动感小西关的项目物业发展建议及系统定位的报告.ppt

谨呈：广州立白集团 广州富凯房地产开发有限公司; 非常感谢广州富凯房地产开发有限公司邀请上海天启开启机构进行荔湾动感小西关项目的合作沟通，上海天启开启机构十分荣幸也很有信心能参与到该项目的开发过程。;PART 1;PART 1;项目发展愿景;项目目前的发展定位有一定的局限性;[关键洞察一] 核心问题不是操作的问题，而是重新自我定义，清晰核心属性的问题。;对于老城三旧项目，如何挖掘它应有的价值 [关键] 定位决定了动感小西关未来市场竞争和区域占位中的地位 ;两种不同开发路径;现实问题与操作推演;核心问题1;方案一;地块周边在售同质住宅项目价格一览;地块周边在售同质商业项目价格一览;本项目;以下将主要针对本项目在第二种发展路径即商业用地开发模式下，项目的可行性分析、发展建议及服务建议的探讨，在达到利润最大化同时，树立企业品牌形象。;PART 2;项目研究思路;; A. 广佛同城一体化不断推进;《珠三角规划纲要》对广州的定位： 区域文化教育中心、国家中心城市、综合性门户城市和广东宜居城乡的“首善之区”和面向世界、服务全国的国际大都市 。;; 广州市城市空间结构规划构建紧凑多中心组团式网络结构，在市域范围内划分“一主六副”七个分区，每一个分区内形成多个紧凑发展的组团，使广州城乡空间发展形成“舒展的紧凑城市系统”。;番禺副城市中心 广州CLD;项目所属区位;白云新城;荔湾新十三行国际商圈;在2008年，荔湾区首次提出打造“十三行国际商圈”的构想。将发展为以商业购物、餐饮，娱乐及特色酒店为主要功能的广州都市级游憩商业区（RBD），以广州的首条商业步行街上下九为中轴线，用地范围北至中山路,南隔六二三路与沙面欧陆风情区相邻，东至人民南路，西至宝华路，用地面积约245.6公顷。;白鹅潭商务区 滨江风情规划区;根据荔湾区的发展规划，未来几年内，荔湾区将把“十三行国际商圈”打造成广州的首个RBD，形成未来荔湾商贸业发展的内核和龙头。力争到2015年，建设成为岭南文化展示区和广州建设世界文化名城主力区 。;2、总结;; 项目位于荔湾路穿湖大道以西，周门路以东，总用地面积约为28953㎡，现有总建筑面积约54622㎡，原土地用途为厂房，现为“临商”用途，项目已被列入荔湾区“三旧”改造重点项目，用地性质暂定为商业，容积率为3.0.;项目周边环境分析;2;区位：隶属广州荔湾区十三行国际商圈的规划范畴，位于荔湾路，区位价值认同度较高。 交通：周边三个地铁站环绕，毗邻多条城市快速通道，可快速抵达广州其他各区及珠三角主要城市。 环境：居住氛围浓厚，各项配套设施完善。 根基：具备深厚的地域文化根基，同时，现有的“动感小西关”品牌具备较好的认知度。;弱化劣势，化解威胁;项目核心价值提炼;本项目具备塑造中高端特色商业的基本条件，在开发过程中： 应以 突出区位、把握机遇、再造价值、重整资源、树立地位 为原则;;分析和比较不是我们的终极目的;;物业类型;?定位：殿堂级酒类交易中心，奢享级完美名品业态综合体 ?项目特色： 红酒文化传播推广交易的平台； 国际级规划配套开发：引进酒类银行概念；设24小时恒温酒窖、酒类品鉴中心； 建立项目专有网站，为商户提供各动态信息； ?宣传口号： 投资批发铺，才是至赚钱 ?宣传方式： 推售期间，邀请香港知名男星到场剪彩及组织多场红酒品鉴会 ?销售模式： 产权商铺销售，投资商以每年8%返租额，在成交总额中一次性向买家返还3年；头3年买家将商场交运营商统一招商运营。 目前购买享有9折优惠。;物业 类型;?定位：广州首个明星潮流商城 ?宣传口号： 西关商业新地标 “与明星同场经营”及“国际新锐品牌基地” ?宣传手法： 推售期间，每周邀请香港一二线明星到场做活动，为期2个月，明星前后达10多位。开展名牌服饰走秀及名车展，提升人气及知名度。 ?销售模式： 产权商铺销售，投资商以每年8%的租金回报，在成交总额中一次性向买家返还3年； 头3年商场交运营商统一作招商运营。;星域;2011年3月起，星域转换主题：数码电玩铺王;西城都荟;5号停机坪;中华广场;万国广场;太古汇;万菱汇;珠江太阳城广场; 1、目前广州各区市场上的经营中或即将开张的代表性的中大型集中式商场同质竞争激励，全年龄段、全天候、全功能的综合型商场特色主题商场仍是空白。;;;珠江新城CBD公寓市场概况;;投资回报率多少？;总 结;;;; 广州市场“三旧”改造 创意地产部分代表性项目;目前进驻的企业以服饰设计为主，已有30多家企业入驻，并吸引部分跨界公司入园 根据具体的行业盈利状况而界定租金，租金均价200元/方，按占地面积计算费用； 租期5年，2按1租，第2年起递增6%，管理费10元/方； 租金可观，甚至超天河北珠江新城甲级写字楼租价（全