西安地铁公司尤家庄的项目前期的策划的报告(92页 产品篇）.pptVIP

【产品篇】;、项目总体战略定位研究;1.2、项目地块四至分析 1.2.1、项目地形地貌概述：;长庆油田总基地、汽车商贸城、中国北车集团永济电机厂、西安润滑设备厂、海星集团、嘉惠药业、西安四方电机公司，工业品批发市场。;市场价值研判 ;2、项目地块SWOT分析优势（Strengths）：共有优势——项目地理位置优势，所在的片区属于西安市房地产开发的热点区域；项目周边配套较好；片区具备了良好的居住氛围和较高的市场认可度，易形成羊群效应。经开区域的高速发展；板块商圈已形成规模雏形； 独有优势——地铁配套物业享有的政策倾斜优势；地铁二号线配套物业；项目地块双面临街，展示面较大，商业价值大；;劣势（Weaknesses）：可化解劣势——由于地块条件限制，物业类型与周边项目吻合，势必分流部分客户；相对于赛高项目商业，发展布局受到一定的局限；凤城五路至太华路段目前尚未开通；不可化解劣势——地块形状不方正，存在死角不利于规划布局；地块特性限制，无法营造绿化环境，居住舒适度低；；;机会（Opportunities）：共有机会——市政府北迁带来的市场机会；地铁2号线的建设提升板块的市场价值；大明宫国家公园重建；城北新客站的建设；片区处于城市发展战略的主方向上，具备良好的发展前景，未央大道的改造对片区发展影响重大。独有机会——地铁二号线配套物业；;威胁（Threats）：可化解威胁：——周边竟比项目较多，同质化竞争激烈；市场大环境低迷，价格滞涨；不可化解威胁——次贷危机对房地产市场的负面影响；央行加息、提高存款准备金率；二次置业提高首付比例；;3、项目发展战略定位3.1、项目核心竞争力定位;3.3、项目开发模式定位;3.4、项目市场形象定位;3.6、塔楼产品类型定位3.6.1影响产品类型定位的因素3.6.1.1市场因素 ;3.6、塔楼产品类型定位3.6.1影响产品类型定位的因素3.6.1.2地块条件因素;3.6、塔楼产品类型定位 3.6.2产品类型定位可行性分析【产品可行性五星评定标准】;3.7各物业形态功能定位3.7.1塔楼部分【精品SOHO住宅】【精装酒店式公寓】【商务公寓】【商业部分】;3.8、各功能区块总量配比以总建筑面积（含-1层）为1，那么各功能区快总量配比如下：;3.10、项目分期及组团建议分期建议：一期建设酒店式公寓及SOHO住宅，二期建设商务公寓部分，建议商业部分与所连接塔楼进行同步开发。组团建议：酒店式公寓、SOHO住宅、商务公寓三大部分各自作为独立组团，由组团间商业街进行连接组合。;4.2、项目动线（人流、车流）布局及交通组织建议4.2.1人流动线设计：如右图所示;5、项目建筑设计常规建议5.1、建筑风格建议现代主义建筑风格5.2、建筑外立面建议;6、价值提升建议6.1个性化建议酒店式大堂：以实景大堂为样板打动投资者，提升项目的预期性价比。 ;6、价值提升建议6.1个性化建议阳光会所可考虑做迷你型阳光会所，可以游泳池为中心功能营造，另添加会客厅、棋牌室等功能，设置于裙楼屋面，面积控制在800平米以内。;6.2科技节能设计建议建议采用：室内新风系统或隔噪隔声系统或同层排水系统;二、项目SOHO住宅部分市场定位;3、项目SOHO住宅价格定位3.1、项目入市均价合成表1、项目权重比较打分表;3、项目SOHO住宅价格定位3.1、项目入市均价合成表2、项目权价格合成表;3.2、项目开发周期均价合成;三、项目酒店式公寓部分市场定位1、项目酒店式公寓客户定位;3、酒店式公寓参考户型;3、项目酒店式公寓价格定位;4、项目酒店式公寓交房标准建议建议交房标准为精装修，装修标准建议500—800元/㎡;四、项目商务公寓部分市场定位1、项目商务公寓客户定位1.1目标客户的构成;1.3目标客户投资行为分析投资特征——未被套牢的炒房游资部分转变为中长线投资付款方式——近50%的客户选择按揭按揭方式——一般为首付50%以上;5、项目商务公寓价格定位5.1、项目均价合成入市均价：5800元/㎡;五、商业部分定位及前期策划方案 ;1、现代城市大商业规划发展趋势 1.1经典案例分析;1、现代城市大商业规划发展趋势 1.1经典案例分析;1、现代城市大商业规划发展趋势 1.1经典案例分析;2、商业定位前提 对于本项目商业部分的定位，遵循以下四个方面的前提： 1.1结合政府对于经开区总体规划； *未央新城核心区 *中央商务区 1.2结合经开区现有商业格局及未来发展趋势； *行政中心 *商业中心 *商业次中心 1.3、结合区域现有商业格局及主要竞比项目运营状况； *赛高国