青岛胶州秧歌城项目.ppt

报告思路; 一、政策分析;自去年年底的利率调整后，05年3月开始，中央有关房地产的一揽子政策先后出台，各地方政策也随即落实，这些政策对房地产市场产生了较大的影响： ;政策内容： 政策一：央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款利率。 （将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，以5年期以上个人住房贷款为例，比现行优惠利率提高0.20个百分点。） 政策分析： 不同于去年年底的利率调整???此次个人购房贷款利率取消优惠政策，是针对房地产单一行业的一次金融调控，直指房地产终端客户，具有较大的影响，比起去年年底利率上调更具有调控作用。由于房地产市场持续火热，许多人对市场预期报有极大的信心，导致高端物业的不断涌现，此次调整也有助于高端项目上马前原冷静思考。;政策二：;政策分析：;市场反映及对我项目的影响：;政策三： ; 市场反映及对我项目的影响： ;附录一：各地相继公布的普通商品房标准对比：;;分析：可以看出，各地在小区容积率方面基本都为1，单套面积除杭州和青岛之外各地都基本用足了20%的上浮上限，而对房屋交易价格限定方面，除青岛规定实际成交价格在同级别土地上住房平均交易价格以下之外，北京、广州、深圳、杭州都与七部委的标准一致，而上海和南京则采取最高上限的标准，而目前胶州市主力三室两厅两卫户型面积均在120平方米以上，单体面积超过青岛市的普通商品房规定，所以不能享受交易两年以上免交差额营业税的优惠政策。这对胶州市目前大量的投资客户在心理上是一次非常大的打击。;附录二：我公司代理的胶州“中房花苑”项目2005年1—7月份客户来电、到访、预约和成交数量统计表。 ;;分析：从上表可以看出，受以往房屋销售周期的影响（每年1、2月份临近过年，都是房地产行业的销售淡季），中房花苑2005年1月和2月的客户来电量、到访量、预约量和实际成交量均出现下滑的趋势。到了3月份，由于房地产市场销售逐渐进入旺季，各项参数指标也有相应上升，尤其是来电数量和到访客户数量均有大幅度的提高。随着旺季的来临，本该一路走高的房地产市场受到从4月份以来国家连续出台的各项稳定房地产价格措施的影响，各项参数指标出现一路下跌的态势，实际成交情况因此下滑较为严重，从1、2、3月份的月均实际成交23套、10套和26套下降到4、5月份的月均成交9套和3套，甚至于6、7月份的成交量都为0套。可以看出，房地产新政的出台严重打击了炒房者的信心，而即将打算近期购买住房的客户，政策对商品房今后价格的影响也使他们产生了持币观望的态度。另外，大量炒房者为避免缴纳6月1日起征收的高额营业税，对手头囤积的商品房进行大量抛售，造成二手房市场放量加大，对商品房市场形成较强的冲击。综上所述，可以预见未来的房地产市场将会出现一段较长时间的持币待购情况，这必然会对房地产开发商的销售产生直接影响。;二、胶州房地产市场分析 ;2004年胶州市实现全市生产总值217.01亿元，比上年增长18.4%。房地产开发投资78168万元，增长11%。房地产业发展迅速。全市商品房竣工面积106.5万平方米，增长42.9%。今年是胶州市房地产市场蓬勃发展的一年，无论开发量（备注：开发量：49.76万平方米），商品房均价和去化总量都比前几年有明显的提高，随着三里河公园10月1日的盛大开园，新城区优美的居住环境吸引了越来越多的消费者，而翰林苑、中房花苑、等楼盘火热的销售情况更是带动了整个新城区的房地产市场，胶州房地产进入发展阶段。 ;2005年是胶州市房地产市场迅猛发展的一年，全年的开发量到目前为止已经达到了95.1万平方米，几乎是04年的两倍。随着胶州房地产市场开发总量的大幅度增长，10万平方米的个案项目数量也呈现出逐年递增的趋势，像中源·翡翠湖岸、顺驰-蓝水假期，个案建筑面积达到了25万平方米以上 ，楼盘素质迅速提高，胶州房地产进入了快速发展和竞争激烈阶段。;2006年胶州的房地产市场供给量继续保持其强劲的发展势头，预计开发量将达到129.5万平方米，房地产市场将呈现激烈竞争局面，但随着胶州房地产市场的日趋成熟和完善，开发商操作手法必将愈来愈正规化，项目也会愈来愈规模化，并且随着人们对居住条件、舒适度及小区环境等方面的逐步重视，新楼盘的产品素质也必将有进一步的提高，整个胶州房地产市场将会在数量、质量和标准化方面上一个新的台阶。2005到2006年，伴随着政府的宏观调控和相关政策的导向，胶州市房地产市场将出现一个繁荣但存在残酷竞争的局面，2006年将是一个机遇和挑战并存的时期。 ;;区域;新城区＋国际社区;分析：;;分析： 1、胶州市房地产2002年度开发总量仅有20万平方米左右，而到了2005年却达到了95.1万平