朝阳星苑项目策划书.docVIP

朝阳星苑策划书一??市场分析1、国家宏观调控对房地产市场的影响????从近两个月的市场来看，房子显然不如前一段好卖了，部分售楼部即使在双休日也冷冷清清。观望者不仅仅是购房者，也包括开发商。在5月28日的土地挂牌中，“冷场“的局面也印证了国家宏观调控政策的威力。????房地产市场的变化，缘于央行的紧缩银根政策。目前，银行对开发货款、长期货款、流动资金货款、抵押货款及个人按揭等涉及房地产开发的各个环节进行紧缩。这无疑是对中小房地产企业“釜底抽薪”。????值得注意的是高档房、高价房、高层和大面积房（即“三高一大”）的楼盘，因其投资量大，而消费群相对较窄，如果持币观望者增加，企业资金回笼跟不上，不排除开发商采取变相降价的措施。如果这有可能的话，又势必波动房地产市场。????一切征兆都显示：市场的拐点正在出现。毋庸置疑，房地产市场将处于一个充满风险的波动期。?????如何在这轮宏观调控的一系列政策作用下，跨越金融信贷和抬高项目开发门槛，是中小型房地产开发企业必须面对的最大最难的关键问题。结论：整个房地产市场将会出现有价无市的局面，价格不会有明显的起伏，市场热度会有所下降。2、汉阳大道片区房地产市场特征(详情见附件)l?地价持续上涨，市场连续2年的旺销开始回落l?项目开发呈精品化、规模化l?项目以多层为主，小高层受到市场亲睐l?高尚精品楼盘的房价紧追汉口??l?建筑风格主要以欧美为主，大做“绿色”文章3、竞争性楼盘分析竞争性楼盘区位分布图?结合项目的地理位置和精品楼盘的定位。特选取复地·翠微新城、金龙花园、绿色晴川、花前树下、阳城景园、琴台颖园为竞争对手。（一）周边竞争性楼盘项目基本参数表项目名称?建筑类型?开发商?楼盘位置?占地面积?总建面?容积率?主力户型?主力户型面积?多层/小高层均价?开盘时间?工程进度?销售状况复地·翠微新城（二）?多层、小高层?复地房产?翠微横路18号?20.01?30?1.5?2*2、3*2?80-140?3300?2004.6.12?封顶?已售30％金龙花园（二）?多层、小高层?青澳置业?汉阳大道642号?3.89?8?2.06?3*2、4*2?130?2900/3100?未开盘?期房?-绿色晴川?多层、小高层?新长江?七里庙459号?3?4.3?1．7?2*2、3*2?86-129?2350?2004.6.13?封顶?销售20％金色世家?多层、小高层?汉阳住宅开发公司?墨水湖北路?2.43?6.91?2．47?2*2、3*2?91-122?2600?2003.5.1?现房?已售80%花前树下（二）?多层、小高层?鸿圣地产?汉阳大道532号?6.07?11.97?1．82?3*2*2?106-138?2550/2600?2004.6.21?封顶?已售10％阳城景园?小高层?汉阳区房产?汉阳大道524号?2.63?5.26?2.0?2*2、3*2、5*3?77-149?2800/2920?2004.5.8?部分封顶?已售70%（注：以上面积单位为万平方米，价格单位为元/平方米）与表中几个楼盘项目相比：l?规模上，本项目占地1.46万平方米，建筑面积约为2.5万平方米，其规模比他们都要小得多。其中最小的金色世家占地面积也超过本案近1万平方米。但从容积率来看，本案1.8的容积率相比较而言，较低。l?开发实力：以上对手中集中了复地、新长江、青澳置业和琴台颖园的开发商广电房产，虽然没有很大的名气，但都曾开发过高档写字楼或其他项目，实力不可小觑。l?地理位置：从以上几个项目来看，复地·翠微新城位于汉阳的名胜宝地，是距钟家村最近的项目。交通发达，比较繁华。占有旅游、商贸等方面的优势；金龙花园位于汉阳大道和罗七路交汇处，这两条路都是汉阳的主干道，人流、车流都比较大，所以地理优势很明显；其余几个楼盘的地理位置相对于本案来说，略逊一筹。所以地理位置是本案的一个卖点。l?户型：本案主力户型是二房二厅，面积在95㎡左右，少量的三房两厅和四房半两厅，面积也属中。以上几个楼盘却是两房、三房平分秋色，面积控制与本案相当。从这点可以看出，在本区域，需求市场仍然以80－100㎡的两房和100－130㎡的三房为主。所以，尽管房型分布上本案没有明显优势，但是仍然迎合了市场的主流。l?从规划形态上来看，都是小高层和多层两种，且小高层都在11层以上，多层在7层左右。l?价格和销售：各个项目的均价基本上体现了项目的品质，最高的是复地·翠微新城，具有最高尚的品质，由最具实力的开发商、品牌规划设计单位担纲，再加上优良地段，其价格自然不菲，达到了汉阳区的高端水平。但从其一期的销售和6月份二期开盘的情况来看，其市场引力还是很大，销售情况一直看好。其次是金龙花园，价格超过了汉口住宅均价