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住宅开发过程中物业管理公司与地产的前期配合流程 近年来，房地产行业的高速发展对物业管理前期介入提出了更高的要求。为加强 物业与地产前期的工作配合，共同打造优质品牌，地产公司必须对物业管理的前期介 入高度重视，并采取相应措施。 第一部分 组织机构与职能 地产客户服务委员会是物业与地产前期配合工作的最高决策组织， 地产客户服务 中心和物业项目管理部是职能部门，也是地产与物业的接口部门。地产各项目部和物 业项目组为具体执行单位。 一、地产客房服务委员会组成 主任：地产公司主管营销和客户服务的副总经理； 副主任：物业公司分管项目副总经理 、地产客户服务中心总经理； 常委三名，分别是地产公司财务、策划和工程的负责人； 委员多人，分别是地产公司各项目部的负责人。 二、客户服务委员会职责 客户服务委员会为公司客户服务工作的领导和决策机构，负责： 地产公司客户服务工作的计划、统筹与监控； 客户服务基金使用的审批； 重大客户投诉的分析、决策、监督落实； 公司及物业公司商品类住宅客户服务工作的评价考核等工作。 三、两个会议 1. 客户服务委员会会议 时间：每月一次或发生重大事件时召开 参会人员：客户服务委员会 目的：研讨相关议题 , 形成决议 2. 客服月度会议 时间：每月一次 参会人员：客户服务委员会成员、地产客服中心全体人员、各项目部负责人、 物业项目管理部负责人 目的：通报客服情况，检讨工程方面的问题 四、地产客户服务中心主要职责 是客服委的秘书处和执行机构 , 负责客户服务标准的制定、 颁布、实施工作， 并对公司全程客户服务各环节实施有效监控； 负责地产公司商品住宅的客户服务工作； 为地产公司与物业公司在商品住宅开发和服务过程中对对接部门； 负责公司内部客户服务工作的协调、沟通和代表公司对施工单位的后续管 理。 五、物业项目管理部主要职责 与地产公司客户服务中心及各项目部对接； 负责项目的管理方案策划，费用测算； 兼顾公司内部协调，为项目提供前期介入的配套服务。 第二部分 配合内容及流程 双方配合工作的内容在《物业管理前期介委托合同》和客户服务委员会会议纪 要中规定，简述如下： 一、 策划设计阶段 由地产客户服中心组织地产项目部、物业项目管理部召开项目说明会，项目部 提供必要的图纸资料给物业公司； 项目管理部组织专业人员进行现场勘查，研究设计文件，从物业管理和业主使 用角度提出合理化的建议。地产公司项目部对物业公司提出的建议要进行研究 和回复，确定建议采纳的情况，如不采纳需说明原因； 根据项目的市场定位和商品定位，物业公司编制管理方案； 物业公司测算管理成本初步确定管理费用收费标准，经地产和物业公司达到成 一致意见后执行； 物业公司配合地产公司起草《前期物业服务协议》和《业主临时规约》，经双 方汇签后执行。 二、 施工阶段 一般在入伙前六个月派驻工程人员进住现场； 物业现场工程人员参加项目工程例会； 项目部工程人员，对各项目定期巡视； 记录发现问题并于项目沟通解决。 三、 销售阶段 地产在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，将营销思路、规划设计 思路向物业公司做详细介绍，物业公司依此进行物业管理概念及模式研究， 纳入项目策划的一部分，同时作为销售卖点进行提炼； 物业公司设管理处对销售中心、样板房等进行管理，主要提供保安、清洁、 服务员服务、配合地产开展各种促销活动。 四、 验收 入伙前三个月物业公司组织人员对房屋进行全面检查及预验收，入