旅游地产失败案例.pdfVIP

1 、内蒙根河“天工部落”。 （1 ）基本情况 根河的“天工部落”是由北京的神州之旅开发，位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁古雅乡。 项目占地 2000 亩，预计投资 2 亿元，其中一期投资为 4000 万元。是一个集休闲、度假、 娱乐为一体的综合性度假区。 倡导生态养生， 主张“像候鸟一样生活”， 天工部落位于内蒙 古自治区根河境内， 作为神州之旅进入旅游地产的第二站， 天工部落是神州之旅对其在黄山 的“徽州文化园”项目的快速复制。徽州文化园项目占地 312 亩，产品定位为度假式公寓 和产权式酒店，产品在市场上的旺售，促使公司决心在旅游地产的方向上走的更远。 但产品出来之后并没有像预期的火爆， 项目经营异常艰难， 第一期建成之后， 迟迟不见第二 期出来。 （2 ）失败原因 第一、交通太偏远是重要原因。 笔者曾经有多年的呼伦贝尔的工作经历。 在呼伦贝尔的额尔古纳市有项目运作的经历， 根河 处于大兴安岭的腹地，路途遥远。 首先是大交通不发达。 从北京等全国其它大城市到根河只有经过呼伦贝尔市中转， 比较快捷 的是有飞机，但航线很少，在淡季只有北京飞呼伦贝尔， 做火车时间漫长， 从北京到呼伦贝 尔要 24 个小时。 其次是小交通也很遥远。 从呼伦贝尔到只有一条二级公路延伸到根河， 距离超过 300 公里。 第二、旅游大环境远没有形成。 整个呼伦贝尔的旅游虽然在快速增长， 但是总量并不高， 并且主要集中在呼伦贝尔市、 海拉 尔等地，延伸到根河的不多，现实客源不多。 第三、旅游季节性太强。 根河位于中国的最北端， 夏季只有三个月时间， 漫长的冬季造成资源的限制。 冬季旅游呼伦 贝尔一直在努力做，但效果不明显，无论从区位还是产品品质都难以与哈尔滨进行竞争。 第四、定位不是很准确。 根河最大的优势是自然资源的品味和低廉的土地价格，因此最好采用“粗放式”吸引策略， 实行高端定位。 比如一百亩地只做一幢别墅， 配备小型飞机等方式。 定位于中低端很难实现 销售，因为度假成本太高，非常不合算。 第五、进入之前缺乏必要的调研。 根河地广人稀， 但产业配套非常不完善土地成本低并不意味着可以降低总成本。 这一点也许 在神州之旅进入根河之初没有想到的。 天工部落项目位于大兴安岭腹地， 一切基础设施建设 均为零。 当然，这种情况并不鲜见， 很多城市为了招商引资， 会向开发商提供各种优惠条件， 包括负担一部分基础设施建设费用。 但对于并不富裕的根河市政府来说， 这几乎是不可能的。 2 、千岛湖凤凰度假村 （1 ）基本情况 千岛湖凤凰岛公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立， 实际控制人却是台湾人陈文鸿。 那年， 陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源， 以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限 公司，购买了千岛湖中心一个占地 150 亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。 2000 年 10 月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样 的宣传语： “包租 10 年，每年 6 ％～ 8 ％收益轻松拿， 每年 30 天凤凰旗下四星酒店免费住。 ” 按照凤凰公司的宣传， 投资者购买这个产权式酒店后， 不仅旅游有去处， 而且，用不到 10-20 年的时间就可通过租金收回投资， 这还不包括房产本身的升值。