房地产行业认知与生涯规划.pptVIP

当你要决定要做中介的时候，你就要做好心理准备了因为你面对的是困惑、压力甚至谩骂。 1）困惑如何解决：新进入中介行业没头绪很正常，你的经理会告诉你该做什么，那你就做吧，不要觉得无聊这是你认知这个行业的先决条件。 2）压力：压力来自于你的口袋总是干瘪，看着别大把拿钱你会觉得很不平衡吧，不用急把这当成你的动力，你的未来也是如此的。 3）谩骂：所有做中介的人都会遇到的情况。用我的经验来说，当你打过 100 个电话后你应该知道接下来那个电话是该打的，哪个是不该打的。 学的聪明点，因为做一个经纪人需要有一颗聪明的头脑 这里的聪明不是说的耍小聪明，玩心计。你可以不是很聪明，但你要有一颗诚实的心。你的聪明要体现在对的关怀上，例如：多备几套房子，提前查好路线，提前看好房子的情况等等细节上。 尤其是大客户，更是需要你的细致。他可以容忍你的小缺点，因为他们的素质很高，所以你要做的全、细、诚才能取得你的的信任 如何做到全、细、诚： 细：把你能想到的方面都想到，想不到就问你的经理 全：准备的一定要充分，能准备的全准备上 诚：不要试图去欺骗你的客户，善意的谎言是可以的。客户都不傻都有自己的判断能力，一个用心去 做事的人是客户选择你的基础。 * * 房地产行业认知生涯规划 and 第一部分 关于房地产市场的基本认识 行业的诞生及发展历程 1978—1991行业初期 1991—1995行业发展 1995—2003行业稳定 2003—2008行业过热（调控与反调控） 2008—2012起伏大 2013年，房地产行业全国升温，进入黄金发展期！ 中国房地产发展历程 房地产市场的兴起 房屋代理市场兴起 关于房地产市场 课堂讨论： 房地产市场与汽车市场的区别是什么？ 房地产：建筑、区位、权益。 位置固定性 异质性 土地资源稀缺性 不易变现性 产权权利特性 价格个别形成 关于房地产市场 市场分级 交易过程长 交易的实质是“产权交易” 无实体“市场” 特 性： 影响房地产市场的关键因素 —— 市场因素：供求关系/客户 —— 基本面因素：宏观经济/政策 —— 金融因素：利率/汇率 关于房地产市场：周期性行业 危机期（06-07年） 萧条期（08年） 复苏期（09年） 发展期 市场 表现 价升量跌 价量齐跌 价跌量升 价量齐升 价格全面上涨，豪宅市场上涨速度快于一般物业 期房价格＞现房价格 地价上升速度＞房价上升速度 市场低迷，成交量下降，部分楼盘降价促销 期房、现房价格齐跌 地价下跌速度＞房价下跌速度 高端市场“走价不走量”，一般物业“走量不走价”，个别具有核心竞争力的项目在速度上可形成市场热点 量价平衡恢复，价格稳步上扬，个盘表现差异较大，明星项目增多 地价上升速度＞房价上升速度 客户 表现 投资客主流 集体观望 刚性需求恢复 投资客启动 投资客户比例快速上升，自用型客户甚至出现恐慌性购买行为 投资客户快速退出市场，刚性需求自住型客户也保持观望看跌 自用型刚性需求恢复，结束观望开始进入市场 自用型客户占市场主流，投资市场启动，市场购买信心逐渐增强 开发商 策略 尽快出货 降价为王 竞争差异化 价值最大化 抓住高价位的市场趋势抢夺投资客户快速出货，抢先跑在大势之前 抢先降价，尽快撬动刚性需求市场试图快速走量 在同质客户群体中利用项目独特的竞争力成为明星，实现速度突破 凭借竞争力及营销作为，在竞争中突围，在量价上跑赢大势 第二部分 房地产行业中的各类角色 房地产行业中的角色 金融机构 （银行/担保/信贷公司） 设计施工 中介公司 其他合作公司 政府（一级市场：土地） 开发商（二级市场：楼房） 小业主 小业主（三级市场：二手房） 房价高低对我们无影响 “中介一手托两家，我们更多应关注成交量而不是房价高低” 国土局 关键职能：土地出让、转让、出租、抵押、审批，调处土地权属纠纷，查处土地违法案件，征地，土地登记、确权、定级等，除了土地资源，还具有管理矿产资源的职责。 规划局 编制实施全市国土规划、土地利用总体规划、矿产资源规划、地质勘察规划、地质灾害防治规划、地质遗迹保护规划和基础测绘规划；编制实施土地利用年度计划。 建设局 关键职能：开发区房地产管理，房屋产权登记发证，房地产市场管理，房地产中介及物业管理机构的行业资质审查。建筑行业及建筑市场管理，工程招投标管理，设计、施工、监理单位的资质审核，工程质量监督，工程施工管理，工程竣工验收。 重点政府机构 第三部分 个人生涯规划 高级经纪人 社区专家 经纪人 资深经纪人 店主管 店经理 区域经理 行政管理 专业技术 职业生涯V路线 如何规划职业生涯 1.自我认知和评价 自我认知就是对自己的需要、兴趣、态度