商业地产的营销策划分析.docVIP

（一）?? 三位一体的营销 现代的营销观念认为：营销不单单是一种后期的促销手段，它应该贯通于地产开发、经营的全过程。营销是一种主动创造利益的行为，是主动面向市场的，它必须利用各种销售技巧，公关艺术活动带动消费，积极地开拓和引导消费的时尚品牌，发掘市场潜力，创造超额利润。 策划作为营销推广的第一步，以推广、广告作为营销执行的全过程，将策划、推广、广告三者相结合，项目才能得以销售成功。 （二）?? 营销的三个阶段 1、? 策划——营销的第一步。 为了使商业地产项目在众多的专业市场竞争中脱颖而出，扩大项目的知名度与影响力，全面提升项目档次和综合素质，要分析并研究其经营档次、市场形象、包装等因素，使项目的功能及形象定位表现出它的市场价值。具体运作上一要强化专业市场投资前景，增强投资信心；二要强化项目地块发展前景及新城区的发展前景；三要借助品牌企业进驻项目，在经营回报、品牌效应、市场收益等因素上实现全面素质提升，强化项目优势及特性；四要强化项目的价格升值空间，并以专业市场进行价格类比，突出项目发展优势；五要合理规划各行业商铺使用面积及经营特性；六要提供完善仓储、货运、商务、市场资讯、饮食娱乐等服务配套设施；七要制定完善的开业后市场宣传推广计划。 2、? 推广——营销第二步。 项目的推广主要是通过销售推广以及广告宣传推广方式进行。销售是项目推广过程中至关重要的一个环节，促销策略