财富商业城商业实施计划书.docVIP

财富商业城商业计划书 目 录 一、合作模式 4 （一）交易架构 4 （二）担保措施 4 （三）项目监控措施 4 二、项目所在地宏观环境 5 （一）项目背景 5 （二）家电批发市场搬迁的必要性 6 （三）与家电行业协会开展密切合作 7 （四）与火锅产业集团开展密切合作 7 三、融资公司介绍 8 （一）项目公司简介 8 （二）股东架构 9 （三）内部组织架构 - 11- （四）主要管理人员介绍 - 11 - 四、某财富商业城项目介绍 - 13 - （一）项目位置 - 13 - （二）项目建设内容、规模及定位 - 16 - （三）项目的经济技术指标 - 17 - （四）项目的效果图 - 18 - （五）项目经济效益分析 - 20 - （六） 项目的进展情况 - 21 - （七）项目总投分析 - 24 - （八）项目销售收入分析 - 24 - （九）项目现金流分析 - 24 - （十）融资期内现金流压力测试 - 26 - 五、项目保证方—某某财富集团 - 35 - （一）基本情况 - 35 - （二）股东及其股权变化情况 - 36 - （三）组织架构及内控情况 - 36 - 六、项目保证方—某明珠 - 38 - （一）基本情况 - 38 - （二）股权结构 - 39 - 六、项目建设总包方介绍 - 39 - 七、项目投资价值分析 - 40 - 八、项目风险分析及应对策略 - 40 - 九、结论 - 40 - 一、合作模式 （一）债权模式 1、由合作方出资人民币5亿元，以借款形式给项目公司。 2、借款按年化收益15-20%，由项目公司支付利息。某地产控股股东为项目公司归还借款本息提供连带责任保证。 3、项目期限：2-5年。 （二）股权模式 1、由合作方出资人民币5-10亿元，占项目公司股份10%-49%。 2、除资本金外资金以借款方式给项目公司，按年化收益15-20%。 （三）出让模式 项目整体出让，价格面议。 二、项目所在地宏观环境 （一）项目背景 在国家十二五计划发展纲要中，成渝经济圈为中国第四增长极，某为西部的经济中心，2014年某市实现地区生产总值14265.40亿元，同比增长10.9%，较全国高3.5个百分点。分产业看，第一产业增加值1061.03亿元，增长4.4%；第二产业增加值6531.86亿元，增长12.7%；第三产业增加值6672.51亿元，增长10.0%。全市非公经济实现增加值8750.14亿元，增长11.1%。某已经成为中国最大的笔记本生产基地、内地物流中心正在形成，而相应的配套专业市场却相对缓慢。2013年2月16日，某市政府发布《某市人民政府关于加快建设长江上游商贸物流中心的意见》，《意见》提出到2020年基本建成有影响力的全国重要商贸物流中心。本项目在此大环境下立项，欲建设成为西部地区最大的家电数码商贸物流基地，选址处于某“一圈两翼”发展带上。 （二）家电批发市场搬迁的必要性 目前某市从事家电专业批发的企业有4000多家，主要的2300多家集中在渝中区新华路。由于政府战略调整，新华路将要打造金融一条街，成为某市金融中心。家电批发行业中心市场面临集体搬迁的迫切需要。 新华路于80年代初由小商品、服装演变成以售卖五金、家电为主。现人流量大，市场较凌乱、商铺以租赁为主，经营面积较小。以雅兰商场为例，总面积只有2.4万，且2009年因顶楼冷却塔着火，安全存在隐患。同时某的批发和零售业度处于快速增长发展期，家电批发零售业快速增长的需求和现状发展相矛盾，家电数码行业从规模、业态、模式都急需升级。 （三）与家电行业协会开展密切合作 某市家电协会目前旗下有近2300家会员单位。整个新华路从事家用电器批发业务的企业去年销售额突破140亿元人民币，上交税收5亿元人民币。家电协会将协调、组织原家电市场商户对新市场的预购、预租及搬迁。经过协商，某市家电行业协会同意支付一定数量的诚意金以获得不低于1.8万平方米的成本价的商铺。某市家电行业协会的加入为该市场的今后销售垫打下了扎实的基础。 （四）与火锅产业集团开展密切合作 某火锅知名企业抱着共同把某火锅品牌做大做强做向全国乃至世界的愿景，抱团成立了某火锅产业投资集团股份有限公司（以下简称火锅产业集团）。主要发起企业有刘一手餐饮公司、德庄实业公司、五斗米餐饮公司、大队长火锅、大牛场火锅、过江龙火锅、咏熹老鸭汤、平易粮油等企业。各个股东企业实力雄厚，在国内外拥有酒楼饭店、餐饮连锁店近2000家，年销售总额达100亿元。 火锅产业集团已和项目公司签订了合作框架协议，有意在某财富商业城打造一个8-10万方的“某火锅美食文化旅游城”，其中三分之一面积以成本价销售，三分之二以在市场价基础上进行一定优惠后出租或者销售。该项目以产业集群导向为发展思路，发展火锅主体产业、火锅配套及衍生产业、旅游