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浅谈房地产企业成本控制 浅谈房地产企业成本控制 　　摘 要：近几年，房地产行业发展迅速，由于高利润，很多房地产公司只注重销售收入，而轻视成本控制。但随着政府调控越来越严格，房地产行业竞争日益激烈，导致原材料成本上升，使得开发成本提高，房地产利润越来越薄，因此如何有效控制房地产成本是现在房地产开发的当务之急。 　　关键词：房地产；成本控制；开发成本；期间费用 　　1 房地产企业成本控制的背景 　　高利润的房产时代，在很大程度上削弱了房地产企业对成本管理的重视，也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致房地产管理水平整体落后。 　　最近几年，国内房地产市场竞争日趋激烈，国家房地产政策的深入改革。地产微利时代的来临，很大程度上促进了国内房地产企业对成本管理的重视。在最近十几年，管理思想和模式有了深刻演变：从2003年开始，形成以万科为代表的核算型成本管理方法，到2006年后，形成以合约规划为事前控制的目标成本控制方法，再到2009年，形成以成本策划和成本控制耦合的新理念。三大成本各有测重：成本核算阶段重在核算，属于事后型，强调算的准确；成本控制阶段强调对目标成本的合理控制；成本策划阶段强调对前期成本设置 ，追求结构最优。由此可见，房地产成本理论一直在创新。 　　2 房地产成本的构成 　　研究房地产成本控制问题，首先要明确房地产成本的构成。房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产成本包括：土地出让金、土地征收及拆迁安置补偿款、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费，开发期间税费、期间费用及其他费用。 　　1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。 　　2.土地征收及拆迁安置补偿费。土地征用及拆迁补偿费是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、拆迁补偿费、市政配套费等。 　　3.前期工程费。前期工程费主要包括： 前期工程费是指在取得土地开发权后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘查、测绘和“三通一平等前期费用。” 　　4.建筑安装工程费。建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑工程施工图预算项目内的各项费用，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 　　5.基础设施费。基础设施费是指项目开发过程中发生的小区内建筑安装工程施工图预算项目外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、通讯、照明和绿化等基础设施工程费用，红外线两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司缴纳的费用。 　　6.公共配套设施费。公共配套设施费是指房产开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套支出。 　　7.开发期间税费。房地产开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。如：土地增值税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税等。 　　8.期间费用。期间费用指企业本期发生的，不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。 　　3 影响房地产成本上升因素分析 　　3.1 土地出让费用增加 　　目前，房地产企业取得土地主要是采用招投标方式，由于土地储备有限，竞争日益激烈，土地价格也逐步攀升。以金融街为例，2012年金融街以34.25亿摘得北京市西城区月坛南街地块三商业金融用地和体育用地项目地块，该地块面积为1.62万平方米，其中建设用地为1.56万平方米，最大建筑面积为11.26万平方米，折合楼面价30429元/平方米，刷新了北京商业用地的记录。土地出让费用作为房地产开发成本的重要组成部分，一般情况下在开发成本中所占比重约为30%左右，不同地方、不同区域、不同项目的土地出让费用不尽相同。 　　3.2 房地产建安成本普遍上升 　　就目前市场经济发展现状而言，在土地总体开发成本中，土地开发成本为最大的成本，约占40%-50%；其次是建安成本，约占30%左右。建安费用，包括建筑施工和设备安装两项，是指在建筑安装施工期间发生的支出。随着工程材料，人工费用的增长也导制了建安成本在近两年急剧上升。 　　3.3 房地产开发企业税赋较重 　　房地产企业开发项目获得的利润多，上缴的税金也多。房地产行业涉及的税种比较多，在房地产购置环节涉及契税、印花税及交易手续费；在房地产出售环节，涉及营业税、城建税和教育费附加等，在房地产持有期间，涉及房产税，城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；在房地产出租环节，涉及营业税、房产税、企业所得税、个人所得税等。国家为了控制房价上涨和投资过热，曾多次提高房地产税金，特别是06年按超率累进税率征收土地增值税后，房地产开发的成本不断增加。为了维持高利润，房地产商开