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办公大楼公共机电设备系统维修与保养方案与办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案汇编 办公大楼公共机电设备系统维修与保养方案 （一）日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发 电机），发现小故障及时排除，作好记录。 （二）一级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀 门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 （三）二级保养对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀 门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 （四）中修页 1 第页共 12 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 中修是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%～-30%，周期3～5年。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （五）大修 大修是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%，周期6～10年。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （六）设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （七）事后（故障）维修 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 （八）状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 二、设备管理模式 采用计划预修制（日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 1、对于符合磨损规律的机械设备，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。 2、对于变配设备及机电控制设备进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。 第 2 页 共 12 页 3、其它机电设备，采取事后维修，每年一次保养。 三、公共机电设备维修与保养 1、计划 每年12月中旬按保养周期、级别编制出委托范围内的设备下年度保养计划并上报有关单位。 2、实施 按国家标准、规范、缔之美有关制度、规定及作业指导书要求组织对设备进行保养维修。 3、检查 （1）运行和维修人员日常对设备进行巡视时，对设备重点部位进行检查（点检），并作好记录，发现问题及时解决。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 （2）设备维修完毕后，应对设备功能进行检定并记录备案。 4、评审 评审设备完好率：设备完好率=完好设备台数/设备总台数×100% 评审红旗设备率：红旗设备率=红旗设备台数/设备总台数×100% 5、质量管理 1)按ISO9000质量管理模式实行规范化管理 在严格按照ISO9000质量管理体系运行的前提下，实行每半年的业户意见征询，以及主管部门的定期和不定期相结合的抽检工作，可及时发现实际运行情况与管理目标的偏差。 该文档为文档投稿赚钱网作品，版权所有，违责必纠 四、管理制度及内容 1)变配电设备系统的维修与保养 2)柴油发电机组设备的维修与保养 3)给水设备系统的维修与保养 第 3 页 共 12 页 4)中央空调设备系统的维修与保养 第 4 页 共 12 页 办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案 一、房屋建筑管理维护方案 （一）房屋建筑物业管理内容与要求目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好， 延长其使用寿命。原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建 筑物实行系统的保养。职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由工程部负责执行，填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划 标准，结合管理公司实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 （二）房屋建筑本体共用部位的维修管理、标志