房地产估价理论与方法之收益法讲解.pptVIP

房地产估价理论与方法 —— 收益法及其应用 目录 § 7.1 收益法概述 § 7.2 报酬资本化法的公式 § 7.3 收益期限的确定 § 7.4 净收益的求取 § 7.5 报酬率的求取 § 7.1 收益法概述 ? 含义 ? 理论依据 ? 估价对象和条件 ? 操作步骤 一、收益法的含义 1. ①含义： （收益资本化法、收益还原法） 是预测估价对象 的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折 现到估价时点来求取估价对象价值的方法。 ② 报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值 等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象 未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价 时点后相加来求取估价对象价值的方法。 ③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出 本金。 ④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算 出的价值称为收益价格 2. 收益法的理论依据 ①预期原理 —— 决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、 开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基 于市场的未来所能带来的收