惠州黄排专业市场可行性分析全案.pdf

【前 言】 市场调查是商用物业开发、 经营策划的基础性工作， “没有调查就没有发言权”，此言乃真理。 商业地产策划所需要的商业、 商圈、 商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更 大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享。 ◎我们把一楼肉菜农贸市场为一期，则二至五楼为二期项目，以下是二期的定位分析方案。 第一部分：本项目各层的经营定位分析 2010 年惠东的发展期开始进入快车道，部分名盘陆续推出，包括华侨城农副产品专业批发市场、富星服装城、惠东建材市场、东 方红电器行等大型专业市场如春笋般涌进。随着华侨城周边商业环境、交通环境的改善，为本区域聚集人气，营造浓郁的商业氛围起 到促进作用，随着沿海高速的全线开通，中信与惠东县签订初步意向书、双月湾风景区除航母外还拟引进万科给惠东华侨城地块带来 前所未有的发展潜力，给惠东带来新一轮的投资热潮，无疑对本项目后期的商业旺场提供良好的条件。 根据政府有关数据证显示，黄排辖区的整体规划，周边除了将形成商业及住宅聚集区域之外，还将建设多项公建配套、市政配套 设施（学校、医院、公交集散中心、停车场等），这些配套设施的落成，将对本区域人流的有效导入、面貌的全面提升，带来决定性 的作用。 一、经营定位的依据： 本项目一期的“肉菜市场”的启动，肩负着二期能否成功开发的重任，因此二期运作的成功是整个项目成功的核心，因此国内品 牌和周边市相关行业主力商家、惠东本地的产品进驻，借鉴惠州义乌市场发展及招商的经验和经营方式，是树立项目整体形象的关键。 ◎、优势（ S） 1、本项目的层高和楼层透光、视线良好，适合做中低端的小商品类专业市场。 2、整体建筑独栋，外观大气、醒目。 3、一楼肉菜市场的成功试业，对二期招商有一定人气汇集作用（若定位成功） ； 4、开发商的信誉度较高。 ◎、劣势（ W） 1、政府城南规划工程进度缓慢，目前的市场外围道路、环境、规划仍然存在脏、乱、差，这是本项目最大的弊端。 2、一楼现为肉菜市场，导致不能统一定位，给我们二期的整体定位增加了难度。 3、外环境配套严重缺乏，包括银行、物流、酒店、公寓等 ; 4 、本项目所在区域人气指数较低。区域内人均可支配收入低，居民的文化素质较低。 5、区域环境发展尚未形成市场化，未来 3-5 年内很难形成消费氛围。 ◎、机会点（ O） 1、“南城新概念“，给本项目的未来带来了“面”带“点”的新挑战、新机会。 2、华侨城周边新商圈、高档住宅及县行政单位的云集，对该项目发展有帮助。 3、未来沿海高速的全线贯通，带动城南新商机。 4 、若采用先招商后销售“放水养鱼”等培育市场策略，方式较灵活，相对于惠东专业市场来说应该是一个亮点。出租的方式对才 开始创业和投资者是一个很大的诱惑。 ◎、威胁点（ T） 1、华侨城周边的“富星商贸城” 、“南康百货”等市场的“败笔” ，给本项目带来了直接的威胁。 2、“平山中心市场”的经营已具规模，拥有自己的固定客户群，已占有较大的市场份额。 3、招商及后期的市场的培育是项目成败的关键，给整个项目的“整体盘活”增加了压力。 ◆本项目自身的特点： 地段、交通： 项目位于惠东黄排，城南新区中心地段，毗邻华侨城、平深路 1000 米的路程，交通便捷。是未来惠东城镇的主要发 展方向，有很强的投资潜力。 规模： 项目为粤东首个总建筑面积 2 万平方米小商品批发中心之一，规模必将形成大辐射。 品牌： 本项目是由专业人士管理、全国的商品展销、先进的经营管理模式，在粤东地区必将形成大的影响力。 建筑及环境： 项目建筑采用现代化的商城模式，周边环境的商业氛围，暂未成大气候。 二、项目惠州、东莞、广州、各地义乌城经营品种比例调查： 1、惠州江北专业市场概况 江北专业市场板块 2004 年开始萌芽开发期至 2009 年惠州农产品批发市场、金泽物流中心、金山汽车城；义乌小商品城一期、二 期、惠州国际电子城、金泽五金机电采购城和惠州纺织布料城等每年可以吸引 800－1100 万人次进入商圈进行参观、采购商品，成交 金额高达 1 亿元，逐步形成成熟的专业市场商圈。它不仅拥有得天独厚的交