在建工程抵押评估的一点思考.docVIP

作为在建工程抵押估价，有着太多的需要估价认真关注的事项：????1、“在建工程的估价往往无法直接采用一般房地产估价的方法，应结合在建工程的特点对各种方法进行修订后灵活地综合使用。因此，在传统评估技术路线中，一般采用成本法和假设开发法，但由于在建工程资产的收益率并不是总处在社会平均水平位置，其预期收益可能明显高于或低于社会平均水平，这样对在建工程的估价针对特定的评估目的则要运用到其他估价方法，以便更好地考虑该在建工程超额收益或减额收益对其评估值的影响，从而使其估价结果进一步贴近市场”（见《在建工程抵押评估的特点与范围》杜建国）。 ????2、根据《抵押估价指导意见》，抵押评估应该当关注法定优先受偿款事项，该事项在在建工程中尤其明显，一般工程是按进度付款的，但有一些工程是垫付或延期付款的， 这就要求我们评估人员在具体的评估项目中认真查阅建设项目业主的财务资料，查证建设各方的债权债务，尤其是作用于委估在建工程的费用往来。????3、在建工程中尤其是商业性房地产与住宅房地产，有一些房地产是已经预售或存在合约（租约、联建等）限制的，这要求我们评估人员应该格外小心查证。????4、在建工程财务方面，有大部份前期费用是非作用于具体某一个单位工程的，因此是计入在建工程——基建待摊投资中的，在涉及到法定优先受偿款时，这一部份应该进行适当的分割与分摊，不能眉毛胡子一把抓，这样很容易弄不准确，其中某一些费用还应该按进度分摊，因此在除某单位工程应该分摊外，还得考虑某进度应该分摊。????5、在建工程在考虑用假设开发法估算时，对预期利润应该根据预测确定该项目未来市场行情，根据《资产评估操作规范（试行）》中对存货中在产品的处理方法，个人认为这也是值得借鉴的，即预测中未来在建工程建后是适销对路的，应该考虑加计一定的利润，当预测未来在建工程可能存在销售行情一般，应该少计或尽量不计项目利润，当预测未来在建工程建成后根本就不好销售或售不出去，应该不考虑利润甚至在考虑一些扣除项。????6、在建工程评估时，若该项目是非正常原因停工，在计算项目建设资金利息等方面，不应该将停工部份的利息计入在建工程的成本项，甚至因为时滞而导致功能性或实体性的贬值应该适当予以扣除。????上述是本人草草想想到的，个人认为，在建工程的抵押评估比正常的房地产抵押评估更具体，更复杂，因此，我们评估人员在具体评估时，应该谨慎从事。