第五章 房地产投资项目财务分析.ppt

. 1、盈利能力分析 全部投资的盈利能力 1）现金流量分析 计算指标：财务净现值、财务内部收益率、投资回收期 分税前、税后两套指标 和以前的项目比较 用方法参数的判据 改扩建项目与税分离 评价 二）财务效果分析 1、盈利能力分析 自有资金的盈利能力 1）现金流量分析 假设：只分析自有资金，与具体筹资方案有关。 报表：自有资金现金流量表。 销售收入 经营成本、销售税金、所得税、还本付息 自有资金 年净收益=应付利润+盈余资金 净残值 二）财务效果分析 1、盈利能力分析 自有资金的盈利能力 1）现金流量分析 假设：只分析自有资金，与具体筹资方案有关。 报表：自有资金现金流量表。 计算指标：财务净现值、财务内部收益率 评价 二）财务效果分析 1、盈利能力分析 全部投资与自有资金内部收益率的关系 1）现金流量分析 全部投资 自有资金 二）财务效果分析 1、盈利能力分析 2）投资损益分析 指标 评价：与行业水平进行比较 特点：税前指标、静态指标、偏于保守（因占投资逐步减少） 二）财务效果分析 2、清偿能力分析 1）借款偿还能力 国内借款：计算借款偿还期，与贷款条件进行比较。 国外借款：按照规定的贷款条件、还款期限进行偿还。 2）资产负债状况 指标 二）财务效果分析 1、盈亏平衡分析 生产能力利用率 盈亏平衡点 指标 图形：盈亏平衡分析图 2、敏感性分析 内部收益率 净现值 指标