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对一个房地产公司投资组合的研究-以恒大地产为例
1、背景介绍
恒大地产集团有限公司,简称恒大集团,位于中国广州,是集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业及 体育产业为一体的企业集团。总资产超过4600亿,员工8万人。2014年销售额1004亿;2015年前七个月销售额900亿,纳税119亿。福布斯中文网公布的2015全球企业2000强榜单中,恒大地产排名第500。
恒大地产的企业战略布局是:以中、高端系列为主,着力布局全国二、三线城市,实现快速、高效的企业扩张。其中,中端及中高端系列:是面向目前住宅地产主流置业人群的中至中高收入人士。该系列都是配套完善、环境优美的大型住宅小区。旅游系列:定位为集居住、商务、旅游度假为一体的度假项目。高端系列:项目定位为城市高端豪宅,面向当地高收入人群。
企业战略导向对产品系列的影响:
作为一家资金充裕的上市公司,有能力也需要企业业务能够得到快速增长;
二三线城市成为近几年房地产市场的扩张区域,保持相对中、高端定位有助于维持企业在二三线城市的市场竞争力。
标准化运营以实现复制,保持速度和成本,以规模拿地和品牌效应来提升项目在二三线城市的地区影响,用精品和低价策略来保证相对的中高端地位。
最终形成产品高度复制的产品系列,系列间差异主要体现在定位和区位上面,产品鲜有亮点,创新性极少。
2、目标
恒大地产的目标就是实现其全年销售额稳居中国房企第一军团。其坚持以创新为动力,着力实施品牌战略,塑造国际品牌。
有的房企设定目标是为了达到,而恒大设定的目标,总是用来超越。
除了房地产主业外,恒大的多元化发展在2015年同样迅猛,恒大健康产业和恒大足球产业都在2015年实现了上市。此外,恒大的文化旅游也已经在广东、重庆、天津等全国多个省市布局。
3、详细说明
恒大集团财务报表分析
为了更好进行横向的分析,我选取了几个在股上市的房地产中公司。他们分别是:富力集团、远洋地产、恒大地产。
(一)、长期偿债能力
(1)资产负债率=负债总额/资产总额
资产负债率表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的,该指标是评价公司负债水平的综合指标。下面为各公司5年资产负债比图表:
表1
资产负债率
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
恒大集团
97%
71.3%
79.6%
80.2%
86.1%
富力地产
77%
72.8%
74.5%
74.4%
73.2%
远洋集团
58%
61.1%
62.3%
66.5%
68.1%
从上图可以看到,恒大集团资产负债率很高,但是可以看到负债在资产中得比列在降低,可以看到恒大集团发展很快,值得投资!
下面我们对恒大资产负债率进行横向与纵向对比:
从11年的97%到15年的86.10%,总体趋于一个良性阶段,降低了11个百分点.
与富力集团和远洋集团相比,恒大资产负债率降低的更多。
总结:目前国际一般认为,资产负债率保持在60%比较好!从图可以看出恒大资产负债率很到,偿债能力需要加强.
(2)产权比率= 负债总额/股东权益×100%
产权比率是指负债总额占所有者权益的比率,反映了所有者权益对债权人权益的保障程度。根据这几家公司报表得出各公司5年产权比率图表:
表2
产权比率
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
恒大集团
3253%
245.23%
390.60%
406.18%
439.89%
富力地产
329%
268.15%
292.25%
291.23%
273.61%
远洋集团
137%
159.20%
165.96%
198.45%
210.10%
从表中可以看出,恒大产权比率一直在下降,表明了偿债能力增。但是与富力集团和远洋集团相比,仍然维持了一个很高的比率,偿债能力有待加强,以此来减小债权人的风险。
(二)、营运能力分析
1、应收账款周转率(次)=营业收入/平均应收账款余额
应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与平均应收账款的比值,应收账款周转率是对流动资金周转率的补充说明,他是衡量一个企业应收账款周转速度及管理效率的指标。如表3:
表3
应收账款周转率(次)
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
恒大集团
113
128
76
45
11
富力地产
6
7
11
11
8
远洋集团
11
33
44
108
117
从上面这个图中可以得出恒大集团的应收帐款周转率(次)从2011年很高水平到2015年很低的水平,可以看出由应收账款的回款能力低,很易产生坏账损失。对资金的流动产生很大的影响,同时也使短期偿债能力下降,不利于企业的经营活动。
2、总资产周转率(次)=营业收入/资产平均总额
总资产周转率考察的是关于企业资产运转效率的一项重要指标,首先来看下面这个图表
表4
总资产周转率(次)=营业收
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