001-长沙公司项目成本管理工程师工作指引.doc

长沙公司项目成本工程师 工作指引 编制 曾 兰 日期 2010-5-24 审核 胡 飞 日期 2010-6-02 批准 吴晓勇 日期 流 程 要 素 指引目的：规范项目成本工程师工作内容及工作要求 内容要点： 1、目标成本编制 2、成本前置与过程跟进 3、招标工作 4、合同管理 5、变更签证管理 6、付款管理 7、结算管理 8、动态成本管理 9、信息管理 流程主要责任岗位 成本管理部项目成本管理 一、目标成本编制 1 目标成本编制的前提条件： 1.1 了解地块现状（现状管网、地块构筑物建筑物、是否有高压走廊、是否要拆迁、地块地形等）； 1.2 项目全期及所在期规划指标及规划设计方案； 1.3 政府对房地产的相关收费标准； 1.4 财务管理部提供资本化利息、行政费用、期间费用相关数据； 1.5 经公司讨论后的产品定位及建造标准、部品配置、工程标准做法等； 2 目标成本编制原则： 2.1 目标成本编制应按集团统一的测算表格，符合万科集团房地产开发企业成本核算指导的要求，具体参阅附件1：《万科城一期目标成本》； 2.2 测算应量价分离，消耗量及单价依据充分，并在侧算表中注明依据； 2.3 对项目成本进行对标分析，目标成本测算表指标值应在区域对标值范围内，并填写项目目标成本对标表，具体参阅附件2：《万科城一期目标成本对标表》； 2.4 分析项目运营信息，包括项目毛利率、净利率、保本售价； 3 目标成本编制注意事项： 3.1 经验数值的选取必须有理可据，可参考集团内相似产品的经验数据或长沙公司成本数据库数据； 3.2 地价分摊规则按照集团核算指导予以执行；同时需连同财务部对土地增值税的计算做适当调整； 3.3 关注赠送面积对成本的影响，需要与设计确认，最好能拿到户型平面图，并查看项目单体规划模型； 3.4 关注项目外立面、部品选用标准； 3.5 关注产品装修标准，应控制在开盘售价的10%以内； 3.6 需要特别注意不可售的建筑面积(会所、管理用房、设备用房、不可分摊的走廊)，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应； 3.7 测算时要注意不计建筑面积的实体(不足2.2米的设备层、不利用的吊脚架空层等)对成本的影响，防止遗漏； 3.8 注重编制过程与各部门的沟通，提炼成本优化点供上会决策； 4 目标成本编制时间要求： 4.1 目标成本应在项目规划方案确定后3个月内编制完毕并上报到区域和集团； 4.2 上报前项目成本负责人需及时与本公司相关部门沟通，达成一致意见后，召集公司相关领导进行讨论确定； 4.3 集团/区域成本部在2个工作日内审批完成； 4.4 目标成本审批完成后5个工作日内录入EAS； 4.5 目标成本定稿备案当月在成本信息月报中反馈该项目动态成本； 二、成本前置与过程跟进 1 项目立项后，项目成本工程师应与设计部紧密配合，充分融入项目前期方案探讨，即时提供成本意见。 2 结构图纸扩初阶段，应配合工程部进行结构方面成本优化工作。 3 应配合设计部进行前期景观方案成本测算，提供成本优化意见。 4 应充分参与材料选型的决策探讨，提供成本意见。 5 其他具体事宜详见《万科集团产品设计经济性管理办法》。 三、招标工作 1 招标计划： 1.1 成本根据采购部门采购计划编制本部门招标计划，招标计划为动态计划，需根据工程进度提前动态调整。因此需对工程进度有所了解，督促采购部门对采购计划进行编制或动态调整，同时调整本部门招标计划； 1.2 招标计划需有项目整体招标计划和月度工作招标计划； 2 经济条款： 2.1 以集团标准合同文本为蓝本，通用条款直接套用； 2.2 专用条款需结合招标物的特性，关注材料调价方式、合同付款方式、限价材料、结算超报费的计取等经济条款； 3 工程量清单编制： 3.1 不同的分项工程应有不同的清单格式模板，以便提炼数据进行分析。清单模板需参照集团统一编制模板。清单模板作为对咨询公司编制清单的交底材料，按清单模板编制清单是对咨询公司的要求。 3.2 工程量清单编制应结合招标范围及对应图纸进行，避免出现因工作范围多计或少计导致后期计价风险； 3.3 工程量清单出具后，需进行参考价的编制： 3.4.1 参考价编制依据主要有三个：以往项目相同工程合同价格，兄弟公司最近签订的相同工程合同价格，本地其他公司项目最近签订相同工程合同价格。 3.4.1参考价的编制要依据当时的材料、机械、人工价格，即要符合市场行情，对按以往项目相同工程合同价格编制的参考价要进行实时调整； 4 评标分析： 4.1 经济标分析 4.1.1 评标首要需要关注各投标单位价格差异因素，即导致投标价高低的主要原因，需