广东廉江房地产市场调研报告.ppt

二、项目 SWOT 分析 优势（ S ） 劣势（ W ） ① 欧式风格的大社区品位较高 ② 项目自身配套较完善 ③ 户型品字型布局，各户型采光对流性强 ④ 带装修入伙即住 ① 地段较远，附近商业气氛不足 ② 项目周边配套成熟还需时日 ③ 销售执行力不足与产品推广缺乏卖点支撑 机会（ O ） 威胁（ T ） ① 项目市场知名度较大，给项目带来以无形资产 ② 交通通达性好，社区自身配套丰富 ③ 农村人口向城市迁移的趋向不断增多，成为廉江购 房的主力军 ① 销售周期过长、市场同类产品增加，后期销售成本大 ② 市场看跌低氛围浓厚，消费者观望态度短期难以改变 三、产品分析 单元 户型 套内面积 ( ㎡ ) 建筑面积 ( ㎡ ) 套数 A2-1 三房二厅 97 113.3 23 A2-2 三房二厅 97 113.3 23 A2-3 三房二厅 105.3 123 23 A2-8 三房二厅 105.3 123 23 优点 1. 户型南北朝向，采光通风 2. 户型紧凑，方正 不足： 1. 整体户型卧主次卧室面积小，显得小气 2. 餐厅占角，功能不强 单元 户型 套内面积 ( ㎡ ) 建筑面积 ( ㎡ ) 套数 B2-1 五房二厅 121 145.2 23 B2-2 三房二厅 106.3 127.7 23 B2-3 三房二厅 106.3 127.7 23 优点： 1. 整体户型南北对流，方便通风采光 2. 阳台面积大，方便对房间的改造 不足： 1. 户型公共卫生间窗户正对生活阳 2. 台影响影 响卫生间的私密性，整 3. 体户型餐厅占角，功能性不强 单元 户型 套内面积 ( ㎡ ) 建筑面积 ( ㎡ ) 套数 D2-1 四房二厅 122.7 140.2 23 D2-2 三房二厅 97 110.8 23 D2-3 五房二厅 131 149.6 23 D2-4 三房二厅 106 121 23 优点： 1. 整体户型南北对流，方便通风采光 2. 阳台面积大，方便对房间的改造 不足： 1. 干湿分区不明显 四、销售推广 住宅总量 : 1400 多套， 推货节奏： ① 第一期约 720-730 套（ 09 年年初推售） ② 第二期约 700 套（ 2011 年年初推售） 销售情况： ① 一期推售 1900 余元 -2400 元左右，基本售磬，现剩 2 套一层单位； ② 二期推售 2900 起 -3600 元左右，现剩余 170 套房左右， 第二季度平均 25 套 / 月；五月至今销售 12 套。 折扣策略： 前期最低 97 折，现用折扣总价直减 53000 元 + 送摩托车 +2 年商铺使用权（优惠返上约 88-91 折）。 阶段销售策略： 购房抽宝马 户外广告表现 ① 广告主色调以蓝色为主，图片均以实 景展示，反映项目已进入现楼状态， 即买即可交付使用，提高客户置业信 心。 ② 图面品质感不强，排板呆板，整体视 觉效果冲击力不足，文案中的电话号 码偏小，对来电咨询有一定影响。 永福·御景城 项目名称 永福·御景城 项目地址 廉江市文化广场侧 开发商 廉江市鸿森房地产有限公司 占地面积 约 1.2 万㎡ 总建面积 约 11 万㎡ 商业体量 3.5 万㎡ 咨询热线 0759-6663888 物业公司 万福物业服务有限公司 管理费 0.8 元 / 月 / 平方米 整体规划 一至三层商业、四层架空层、五层以上住宅、 共五栋 30 层高商住楼 周边配套 第四中学、医院、酒店、博物馆、银行、商场 总户数 606 户 小车位 250 个左右 开盘时间 2011 年 11 月 11 日 均价 4800 元 / ㎡ 二、项目 SWOT 分析 优势（ S ） 劣势（ W ） ① 地段优势明显，购房者认可的城中心位置，市场对区 域接受程度较高 ② 周边生活配套齐全 ③ 项目周边日常人流量较大 ① 地块占地面积小，项目座向朝西 ② 楼面地价高，抬升房价 ③ 容积率较高，楼距不足，影响居住舒适感 ④ 项目整体价格过高，影响销售速度 机会（ O ） 威胁（ T ） ① 项目宣传力度较大，市场认知广泛 ② 开发商在本地开发项目较多，实力在市场有一定的 认可 ③ 农村人口向城市迁移的趋向不断增多，成为廉江购 房的主力军 ① 市场竞争日趋激烈，同区位项目开售，分流部分客源 ② 市场看跌低氛围浓厚，消费者观望态度短期难以改变 三、产品分析 单元 户型 套内面积 ( ㎡ ) 建筑面积 ( ㎡ ) 套数 A1-1 三房二厅 106.99 130.70 27 A1-2 三房二厅 107.00 130.70 27 A1-3 四房二厅 128.79 157.33 27 A1-8 四房二厅 128.79 157.33 27 优点： 1. 两梯四户，户型方正、南北通透， 2. 动静分区 不足： 1. 户