《宅基地互换协议是否有效.docVIP

《宅基地互换协议是否有效？》解答两则 字体：正常 放大 宅基地互换协议是否有效？ 编辑部： 我是一名基层土地工作者，近期在实际工作中遇到了这样一个问题，请帮助予以解决。 李某与张某的宅基地相邻，面积也相等。经过两家协商后自行签订了一份《宅基地调换协议书》，协议书约定任何一方不得反悔，否则悔约方负全部经济责任。今年年初，李某在尚未办理宅基地使用权变更登记手续时便在张某的宅基地的位置上动工建楼房。建房期间，张某并未提出异议，但房屋建成后，张某突然以李某侵占其宅基地为由向法院提起诉讼，要求李某退还宅基地，并恢复原状。请问这一案件该怎样裁决？ 山东省东营市河口区国土资源局　卢立琦 《宅基地互换协议是否有效？》解答两则 要件不全，合同无效 编辑部： 对《宅基地互换协议是否有效？》一文，笔者试作如下分析。 李某与张某所签《宅基地互换协议书》尚未产生法律效力。根据《民法通则》第五十五条和《合同法》的相关规定，一个合同要产生法律效力必须具备三项条件：一是行为人具有相应的行为能力，二是当事人的意思表示真实，三是不违反法律或社会公共利益。本案中的协议除应具备上述一般要件外，还须具备办理登记的特别有效要件才能生效。因为根据《合同法》第四十二条和《土地管理法》第十二条，《土地管理法实施条例》第六条的规定，土地所有权、使用权的变更，必须办理土地变更登记手续，且自变更登记之日起开始生效。按照上述规定，本案中的协议只具备了合同的一般生效要件，未具备合同的特别生效要件，所以该合同是无效合同。 李某如拆除房屋，经济损失应由李某和张某共同负担。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效，双方应返还财产，各自承担相应责任。本案中双方均有过错，所以，李某的经济损失应由双方分担。 当然，本案如能调解解决是最好的。通过调解，双方同意补办土地变更登记手续，合法调换土地使用权，保留李某的房屋，这样双方都可避免损失。 重庆市石柱县国土房管局 谭宁棠 私换宅基地违法 编辑部： 对《中国国土资源报》10月 21日刊登的《宅基地互换协议是否有效？》一文提出的问题，笔者认为文中李某与张某宅基地互换协议应认定为无效。李某与张某所在的县级以上人民政府土地行政主管部门应责令两人停止违法行为。 我国实行土地的社会主义公有制，也就是说土地分为国有和集体所有，个人只有土地使用权而没有所有权。任何单位和个人未经批准，不得侵占、买卖或以其他方式非法转让土地。文中李某与张某未经有批准权的人民政府批准，私自签订协议交换宅基地的行为应视为以其他形式非法转让土地，违反了《土地管理法》第二条、《土地管理法实施条例》第六条规定，土地行政主管部门应根据《土地管理法》第七十三条规定予以行政处罚：若张某与李某在非法转让此宅基地过程中有非法所得，应予没收；若该幢建筑物符合土地利用总体规划，应予没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；不符合土地利用总体规划的，应限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。当地法院应根据《合同法》第五十二条规定认定该份协议无效，予以解除。 湖北省郧西县国土资源局 张 勇 来源：中国国土资源报 2004年11月2日