房地产合肥城市研究-成本篇.pptVIP

合肥成本调研报告 2014.12.01 目录页 PART 合肥地区前后期配套调研 1 成本费用类别 相关文件名称及说明 调研分判 一、土地征地成本 1、土地出让契税 《安徽省契税暂行办法》 费用为4%，高于沪宁线水平 2、其他土地费用 合政〔2014〕31号(土地使用税) 费用较低，可按2元暂估 二、前期工程费 1、白蚁防治费 皖价费[2006]240号 2 元/m2,属于常规数据 2、人防易地建设费 《安徽省人民防空工程建设与维护管理规定》 设计可控，通常不缴纳 3、新墙体基金 皖政[2003]21号 10 元/m2,属于常规数据 4、散装水泥基金 皖政[2003]80号 1.5 元/m2,属于常规数据 5、规划服务费 合价房[2013]74号 0.6 元/m2,属于常规数据 6、防雷减灾费 《关于降低和规范地震安全性评价收费的通知》 6 元/m2,属于常规数据 7、噪声排污费 造价[2014]13号 2 元/m2,属于常规数据 8、环境、交通、日照报告费 《我市变更日照分析费价格管理形式》 2 元/m2,属于常规数据 9、基础设施配套费 合政办[2008]81号 较沪宁地区便宜，且可谈性大 10、教育设施配套费 合政办[2010]22号 沪宁部分地区无此部分费用 11、审图费 合价房[2013]63号 1.5 元/m2,属于常规数据 一、合肥地区前后期配套调研 1、前期及后配套费用分判 一、合肥地区前后期配套调研 成本费用类别 相关文件名称及说明 评估分析 12、招标管理费 合价服[2009]216号 1.5 元/m2,属于常规数据 13、沉降观测等监、检测费用 皖价服[2013]28号 7 元/m2,属于常规数据 三、公共基础设施 1、供水工程 无明确收费文件 与自来水公司商定，受方案影响大 2、供电工程 合政办[2013]50号 较沪宁地区便宜但潜在收费项不明 3、供气工程 合价商[2012]72号 收费明确，可控 4、有线电视 合价服[2013]11号 10 元/m2,属于常规数据 四、后期成本 1、公共维修基金 合政[2010]32号 由小业主缴纳，但前期需要代付代缴 2、交易服务费 合价房[2011]35号 2元/m2,属于常规数据 3、房屋测绘费 合价房[2013]59号 2元/m2,属于常规数据 五、其他建设费用 1、建设工程质量保证金 合建质安[2008]10号 由施工单位缴纳，不产生资金成本 2、农民工工资保障金 合劳社秘[2007]96号 约15元/m2,产生资金成本 3、农民工工伤保险 合人社秘[2007]196号 约1元/m2,产生资金成本 一、合肥地区前后期配套调研 2、部分前后期费用分析 1、大市政配套费 住宅按70元/m2，非住宅按110元/m2,其中非住宅区域的收费概念较为模糊，部分房企，如华润等，地下车库可免征此部分成本。由于我司刚进入合肥市场，目前测算按含地库缴费模式考虑。 2、农民工保证金 由开发商前期缴纳，后期可收回可能较大。存在可操作的空间，当地华润采用由乙方承担的方式处理，节约了资金成本；但土地测算时，建议依然考虑资金成本，其缴纳额折合建安成本约15元/m2。 3、新型墙体基金 当地华润在测算时一般按40%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为10元/m2。 一、合肥地区前后期配套调研 4、散装水泥保证金 当地华润在测算时一般按50%退回考虑，我司目前按不考虑退费进行考虑；其建安成本为1.5元/m2。 5、农民工工伤保险 项目业主代为垫付保障金，在工程决算完成后，项目业主和建筑业企业共同到市清欠办办理保障金清退手续。其折合在建安成本约1元/m2，有资金成本产生。 一、合肥地区前后期配套调研 3、调研成果汇总表 费用科目 调研情况说明 参考值 备注 一、前期工程费 　 303.00 元/m2 　 （一）规划报批费 完成调研，数据支持 31.00 元/m2 （二）市政配套费 完成调研，数据支持 141.00 元/m2 　 （三）设计技术费用 未调研，跟公司定位而定 48.00 元/m2 经验数值 （四）施工报建费 未调研，跟公司定位而定 57.00 元/m2 　 （五）三通一平及临时设施费用 未调研，跟现场方案而定 26.00 元/m2 经验数值 二、公共基础设施 　 457.00 元/m2 　 1、后期土方 未调研，跟现场方案而定 20.00 元/m2 经验值 2、小区围墙 完成调研，参照公司标准化 4.00 元/m2 经验值 3、大门、门卫设施 未调研，跟现场方案而定 3.00 元/m2 经验值