新景祥_2006年江苏盐城电大地块项目市场定位及产品规划建议报告.pptVIP

盐城电大地块项目—市场定位及产品规划建议报告—;报告整体研究思路;;全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策;盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市;“一城多镇”的组团式空间形态规划加快城市副中心的发展;城市发展方向;经济持续增高，房地产呈现快速发展阶段;三大产业稳定发展 ，城市化进程加快;三大需求对GDP拉动中，投资起决定性因素;居民生活得到改善，但消费力还未能释放; ;良好的宏观环境，为房地产市场迎来持续发展的契机;;近年来市区土地交易市场繁荣，单个出让地块的规模越来越大，03和06年土地市场放量现象明显；06年土地成交面积为190万平方米，同比增幅88.5%，按1.5容积率计算，总建筑面积为285万平方米，但随着市场需求扩容，现有的供应仍然难于满足市场需求；;　;规划建设用地集中在城南和城东，城市规划储备用地主要集中在城南和城西 ;全市总体供求关系较为良好，市场需求扩容现象明显;市区商品房供销结构发生变化，市场整体有效供给不足，无法满足市场需求;城中分区商品房总体供求关系较为良好，商品房住宅供略小于求;市场呈结构性失衡，大中户型供应比例过高，与需求主流不相吻合;2007年上半年商品住宅销售情况分析(按销售均价);综上分析可以发现，盐城房地产仍有较大的发展空间;在把握盐城房地产大势的前提下，聚焦我们项目所处的区域格局，从而站在一个更高的视角，立足全城、谋略一域。 通过深度研究项目所处的城中板块，研究其发展现状与地产格局，剖析其经典案例，同时从营销全城的角度去关注区域板块之争，从而发现机会、雕琢项目的精魂，预谋全城，毕其功于一役！;盐城板块格局;城中分区----以商业服务和居住功能为主 ;盐城地产板块特征;本案处于城中分区，区域优势明显;悦达都市花园-东园---城市CLD首席成熟复合型社区;锦江冠城---真公园真河滨大型生态景观社区;燕达花园;柳岸花城;综上，可以发现;;项目宗地分析[地块特征/基本经济指标];地块现状;项目宗地分析结论;项目SOWT分析;;;; 谁是我们这种高价值公寓产品的目标消费群体？ 让我们透视盐城消费者的???房欲望和品味之选，去寻找属于我们的诗意栖居者……;在盐城里有这样一群人：;他们—未来中国社会的主流， 稳定社会最主要力量 ; —消费潮流引导者;拥有精英化、贵族化的消费心理;他们是------;目标客群描述;;产品功能定位：;;我是谁，从哪里来，去向那里？…更重要的是 我即将成为谁？ Who will I be？ ;我们是谁？——寻找定位的方法;大盐城战略下城市中心区的区域价值将日渐凸显;我们所面临的困难;本案突围之举——总体定位;我们的目标;竞争策略;项目战略定位;城市中心的土地，经过了几十年的历史沉淀，在历史、人文等方面都臻于成熟，愈发彰显了其独具价值的稀缺性禀质，基础条件和现状较好、生活设施完善，入住这些区域，确实是进入了一个成熟的区域，衣、食、住、行无忧，让人住着方便、实在,加上地段本身有着很好的前景和潜力及综合优势明朗吸引了众多开发商和购房者的青睐； 郊区生活的分散化和功能单一的特点无法调配出城市的特有氛围，风靡一时的城市郊区化、城市中心空壳化引起许多专家学者的广泛质疑，较之近几年风起云涌的郊区化大盘，城市中心价值还是显现出理性的回归； 旧城改造步伐加快，促成了城中高端地产项目的开发兴建，唤醒了城市中心主义的情结感知，推动了高端购房群体的都市回归热潮，催生了城市中央生活的强烈向往…… 城市中央居住已成为购房者情感、个性、身份、地位、财富的符号、形式与表征及其独特的心理情感需求 ;城市中央生活，并非简单地满足购物条件，并非单一的交通便捷，其包括了对现代生活的超前享受和拥有 ，展示出“都市人性化”的全新生活理念。倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市跃动人群生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。 ;定位演绎－水岸生活;定位演绎－公馆;;『总平规划建议』;『总平规划基本原则』;功能区位分布：[主入口]充分考虑住户归家的人行及车行线路，做到便捷，安全，主入口建议设置在沿黄海路；[商业] 地块与黄海有一定落差，建议在黄海路设置少量沿街商铺[车位]建议项目以地下停车为主，地面停车为辅，地下车库设置；[架空层]项目规模规模较小，难于制造较大室外活动区域及园林景观，因此建议本案每栋建筑底层架空，提供的更大的活动空间，扩大社区景观面，增加居住舒适度；;;项目产品户型界定：;空中院落;;户型图示意;户型图示意;户型图示意;户型图示意;;沉稳